[부동산] 모기지 융자 연장 플랜 만료 대책

대출금 면제 아닌 원금이자 상환 유예
연체 위험 처했다면 지금 주택매각 유리

코로나 사태 이후로 주위에 꽤 많은 주택 소유주들이 모기지 연장 플랜을 신청하여 대출금 상환 미루며 생활하고 있다. 사실 이번 사태로 자금 상황이 맞지 않아 팔아야 하는 분들도 많지만 정작 소유 중인 주택을 팔려는 분들도 극소수고 이는 주택 공급이 모자라 오히려 주택가격의 상승을 초래하고 있다. 그러나 여기서 꼭 알고 있어야 할 점은 모기지 융자 연장 플랜은 대출에 대한 면제가 아니다. 주택 소유주는 연장 플랜 기간 동안 지불하지 않은 원금과 이자를 여전히 빚지고 있다는 점이다. 지금 누리고 있는 모든 모기지 융자 연장 플랜은 신청시 은행과 계약된 연장 플랜 서류에 나온 항목 중 “주택 소유주는 정기적인 모기지 융자금 지급과 대출이 연장 기간 상태인 동안 미납된 모든 대출금을 갚아야 한다”고 명시돼 있다.

연방 모기지 모라토리엄은 지난 6월 30일 만료됐다. 모든 게 끝이 있고 이 모기지 연장 플랜이 만료되면서 어떻게 되는지 문의가 많아지고 있다. 만일 각 개인이 신청했던 모기지 연장 플랜 기간이 끝나면 어찌 될지, 다시 모기지 융자 상환이 재개할 준비가 되었으면 다음에 일어날 일에 대비하여야겠다.

연장 플랜이 만료되면 일반적으로 몇 가지 상환 옵션이 있다.

1. 한번에 일시불로 밀린 전액 상환: 누락된 결제 금액을 한 번에 모두 상환할 수 있다. 그러나 대출 기관은 이를 강제로 요구할 수는 없다.

2. 간헐적지불상환 : 보통 내고 있는 정기적 모기지 상환에 더하여 매 3, 6, 9 또는 12개월에 걸쳐 융자은행에 밀린 상환금 갚을 수 있다.

3. 대출 기간 연장: 융자 은행이 허락한다면 현재 모기지 대출 기간을 한 번 더 연장하고 추가 모기지 지불로 연장된 대출 기간이 끝날 때 누락된 금액을 상환할 수 있다.

4. 지불 연기: 이 옵션을 사용하면 주택이 팔리거나 재융자되면 누락된 금액을 갚을 수 있다.

5. 대출 수정(론 모디피케이션): 현재 모기지에 대한 융자 수정을 할 수 있다. 이는 융자금 상환 불이행 위험에 처한 소유주/차용자가 일반적으로 낮은 이자율, 대출 기간 단축 또는 월별 지불 감소를 포함하여 모기지 조건을 변경하는 데 도움이 된다.

주의할 점은 모기지 연장 플랜시 각 개인의 신용 보고서와 점수를 주의 깊게 확인하여야 한다. CARES Act 규칙은 모기지가 연체되거나 누락된 것으로 보고해서는 안 된다고 명시하고 있다. 모기지 연장 플랜시소유주의 신용 점수에 해를 끼쳐서는 안 되지만 가끔 융자은행에서 실수가 발생할 수 있는 영역이다.

대출 기관과 서비스 기관은 이전에 이번 코로나 사태의 규모로 모기지 연장을 처리할 필요가 없었음을 기억하여야 한다. 따라서 신용점수와 기록을 세심하게 확인하고 혹시나 올라온 연체 및 부정적인 기록이 없는지 확인하는 것은 각 모기지 차용인의 몫이다. 그러므로 매달 모기지 대출 명세서를 확인하고 신용 보고서를 확인하여야 하겠다.

사실 모기지 지불 연기나 론 모디피케이션을 하였거나 그러한 기록이 있다면 재융자나 보통 주택 융자 시 융자기관에 제출하는 융자 신청 서류에 명시하는 란이있을 수 있고 이는 각 융자 기관, 은행마다 각기 다른 가이드라인이 있어 융자가 원활하지 않을 수도 있다. 주택가격이 부족한 공급에 수요가 치솟으며 15년래 가장 높은 수준으로 무섭게 오르고 있다. 코어로직케이스쉴러 주택가격지수에 따르면 4월 주택가격은 작년과 비교해 13.2% 상승했다. 반면 주택 매물은 사상 최저 수준을 기록하고 있다. 만일 융자금 상환에 연체의 위험이 있다면 가격이 좋은 이쯤에서 매매 하는 것이 좋아 보인다.

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(필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)


현호석/대표/매스터 리얼티