[상 법] 에스크로의 역할과 자격

셀러나 바이어와 관계없는 중립적 역할
가주 금융법 따라 라이선스 받고 등록해야

캘리포니아 민법 1056조에 의하면 부동산의 바이어에게 주어지는 양도증서(deed)는 일단 서명이 되면 법적 효과는 즉시 발효된다. 양도증서가 바이어에게 주어지거나 양도증서가 카운티 등기소에 등기가 되면 부동산에 대한 양도는 법적으로는 종료된 것이다. 따라서 양도증서가 바이어에게 전달되거나 등기소에 등기되기 전에 셀러의 조건이 충족될 때까지 양도증서를 보관하는 역할을 하는 에스크로가 필요한 것이다. 이러한 에스크로의 역할을 하는 에스크로 에이전트는 셀러나 바이어와 관계없는 중립적인 역할을 할 수 있는 에스크로 에이전트가 필요하다. 에스크로의 역할과 자격에 대한 법률은 캘리포니아 금융법 17000조에 에스크로 법으로 규정돼 있다. 이러한 에스크로 법에서 면제받으면서 에스크로 에이전트 역할을 할 수 있는 경우는 다음과 같다.

첫째 은행, 트러스트 회사, 보험 회사 등의 금융기관, 둘째 캘리포니아 변호사, 셋째 타이틀 조사 회사 또는 보험 회사, 넷째 캘리포니아 기업위원회(Commissioner of Corporation)에서 라이선스를 받은 브로커의 경우는 에스크로 법의 규정에 의해서 에스크로 에이전트의 역할을 할 수 있다.

에스크로 에이전트로서 의뢰인에게 주어지는 에스크로 인스트럭션(escrow instruction)은 반드시 최소한 10포인트 이상의 활자 크기로 된 서면으로 작성되어야 한다. 또한 에스크로 에이전트의 이름과 회사 이름이 반드시 포함되어야 한다.

에스크로 에이전트로서 역할을 할 수 없는 대표적인 경우는 부동산 개발 회사다. 에스크로 회사에 지분을 갖고 있는 부동산 개발회사는 개발된 주거용 콘도를 매매할 때 에스크로 에이전트를 동시에 할 수 없다. 이 규정을 어기는 부동산 개발회사는 에스크로 비용의 세배까지 그리고 변호사비용을 지불할 책임이 있다. 또한 이러한 규정은 어떠한 경우에도 면제될 수 없다. 이러한 규정의 이유는, 예를 들어, 콘도 분양을 한때, 개발업자가 지정하는 에스크로 서비스를 할 수 없게 해서 소비자를 보호하기 위한 것이다.

에스크로 업무를 하기 위해서는 캘리포니아 주의 금융법에 의하여 라이선스를 받은 회사로 등록해야 한다. 또한 에스크로 회사는 최소한 금액이 2만5000달러 내 본드를 구입해야한다. 에스크로 거래 금액이 25만 달러에서 50만 사이일 경우에는 본드 금액은 3만5000달러다. 에스크로 거래금액이 50만 달러 이상일 경우에는 본드 금액은 5달러다. 또한 업무 장소가 한 개 이상일 경우에는 추가로 본드금액은 5000달러가 추가된다. 에스크로 회사의 본드에 대한 손해배상 청구는 의뢰인이 피해를 본 시점에서 2년 안에 청구되어야 한다. 에스크로 본드에 대한 손해 배상 청구가 발생했을 경우 캘리포니아 기업 국에서는 새로운 본드를 10일 안에 구입할 것을 요구한다. 이러한 규정을 어겼을 경우에는 기업국에서는 에스크로회사에 대한 라이선스를 정지 또는 폐지 할 수 있다.

에스크로 에이전트는 부동산 거래 외에도 일반 상거래나 주식거래를 할때에도 에스크로 서비스를 할 수 있다. 부동산 거래에 관련된 에스크로 업무, 비즈니스 거래에 따른 에스크로 업무 조립식 주택이나 모빌홈 거래에 따른 에스크로 업무 그리고 부동산 담보증서(deed of trust) 거래에 따른 에스크로 업무는 에스크로 에이전트 피델리티 회사의 회원이 되어야 한다. EAFC 위에 설명한 업무와 관련된 에스크로 과정에서 피해를 본 의뢰인을 보호하기 위하여 설립된 것이다. EAFC에 따른 업무 외에 다른 에스크로 업무를 할 경우에는 피델리티 본드(Fidelity Bond)를 구입해야 한다. 피델리티 본드의 최소 보험 규모는 12만5000달러다. 피델리티 본드는 에스크로 회사에 일하는 모든 에스크로 에이전트와 경영진과 이사진에 대한 과실을 포함해야 한다.

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이승호 / 상법 변호사