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모라토리엄 언제까지 가능한가

워싱턴 메트로 지역의 한 주택단지.

워싱턴 메트로 지역의 한 주택단지.

지역정부 렌트비보조금 집행속도가 관건

연방질병예방통제센터(CDC)의 렌트 모라토리엄 시한이 기존 6월30일에서 7월31일로 한달 연기됐으나 각 지역정부의 개별적인 퇴거금지 법률이 각각 달라 집주인의 기호에 따라 퇴거명령장이 조기에 집행될 수도 있다는 우려가 나오고 있다.

버지니아 주정부는 6월30일 코로나바이러스 비상사태가 종료됨과 동시에 퇴거금지 긴급행정명령 시한도 마감된다.

긴급행정명령에는 시한 내에는 세입자 퇴거를 금지하고 있으며 집주인이 신의성실의 원칙에 의해 연방정부와 주정부, 지역정부 등의 렌트비 보조프로그램을 알선해줄 의무가 있었다.

하지만 6월30일을 끝으로 집주인의 이같은 의무가 사라졌기 때문에 퇴거에 직면할 세입자가 속출할 것이라는 예상이 나온다.

전문가들은 연방정부가 작년 봄부터 1,2차경기부양법률(CARES Act)와 올초 바이든 행정부의 어메리칸 레스큐 플랜 등으로 주정부와 지역정부에 엄청난 렌트비보조금을 배당했으나 지역정부의 행정미숙으로 인해 실제 세입자가 혜택을 얻을 때까지 상당한 시일이 걸리고 있다.

렌트 모라토리엄 기한 내에는 집주인이 퇴거를 할 수 없으며 렌트비 보조프로그램을 알선해주고 렌트비보조금 수혜 시점까지 기다려야 하지만, 모라토리엄 기한이 끝나면 기회비용을 고려해 자신에게 유리한 방향으로 결정을 내릴 수 있게 되는데, 누적되는 렌트비미납금에 비해 렌트비 보조금 수령액이 기대에 미치지 못하면 차라리 기존 세입자를 퇴거조치하고 렌트비 지불능력이 뛰어난 신규 세입자와 계약하는 편이 나을 수 있다.

따라서 주정부와 지역정부가 얼마나 빨리 연방정부의 렌트비보조금을 각 세입자에게 지급하느냐가 퇴거로 인한 주거불안정 사태를 최소화할 수 있는 관건이다.

메릴랜드도 6월30일 비상사태가 종료되지만 비상사태와 연동된 렌트 모라토리엄은 45일 유예기한을 거쳐 8월15일 마감된다.

메릴랜드 주법상 집주인이 세입자를 퇴거시킬 때 법원의 판결을 거치도록 했는데, 법원이 모라토리엄 기간에는 퇴거명령장 승인을 못하도록 긴급행정명령이 내려져 있다.

메릴랜드도 최근 연방정부로부터 할당받은 렌트비보조금 3억8천만달러를 얼마나 빨리 세입자에게 지급하느냐가 최악의 대량 퇴거사태를 막을 수 있는 유일한 방법이다.

하지만 연방정부와 주정부의 모라토리엄에는 결정적인 헛점이 있다.

렌트비 미납 사유로 인한 퇴거만을 금지하고 있기 때문에, 모라토리엄 기한 내에도 렌트비 미납 이외의 사유로는 얼마든지 퇴거명령이 가능하다.

최근 워싱턴지역 법원 판례에 의하면 집주인이 렌트비 미납 세입자에게 렌트비 미납 이외의 사유로 퇴거를 요청할 경우 집행이 정당하다고 나와있다.


김옥채 기자



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