[부동산 이야기] 웨어하우스 건물

온라인 경제활동 증가 창고 수요 증가
1만 스퀘어피트 이하 매매·임대 활발

팬데믹으로 전통적인 대면 활동에 의한 경제 활동이 급격히 온라인 중심으로 이동하면서 많은 물류 창고의 수요를 필요로 하게 되었으며 이에 따른 수요 공급의 불균형을 야기 하며 앞으로 한동안 창고 건물의 가격 상승을 예측 할 수 있다.

다른 상업용 건물이 그렇듯이 창고 건물도 엄격한 토지 용도제한에 의한 개발을 할 수 있기 때문에 앞으로의 수요 불균형은 쉽게 해소 되기 어려운 것이 현실이다. 낮은 공실율은 높은 임대 수익으로 이어지기 때문에 창고 건물의 인벤토리 이슈는 당분간 이어 질 것으로 예측 할 수 있다.

창고 건물은 다른 상업용 건물과는 조금 다른 성격을 가지고 있다. 다른 상업용 건물들이 투자에 따른 수익성이라는 확실한 투자 목적이 있지만 창고 건물은 주택과 비슷하게 각자의 비스니스 성격에 맞는 사용 목적성이 투자 수익률을 넘어 건물의 매매 및 임대에 중요한 변수로 작용한다. 주택거래에서 가족의 주거 환경과 생활의 편리성이 가장 중요한 매매의 요건이 되는 것과 비슷한 형태다.

창고 건물은 건물의 사용 용도 및 건물의 형태에 따라 분류 할 수 있다. 건물의 형태는 건물의 건축 재료가 무엇인가에 따라 분류 할 수 있는데 다운타운 패션 디스트릭 주변에서 가장 흔히 볼 수 있는 형태는 우드 프레임 건물이다. 일반적인 우드 스탁코 형태의 건물로서 소규모의 건물 사이즈와 낮은 천장으로 light manufacturing 에 적합한 건물의 형태다. 요즘은 제조업의 감소 추세에 맞물려 소규모 물류창고로 변경되는 추세다. 비교적 건축 연도가 오래된 형태의 붉은 벽돌 건물도 건축 형태의 한 분류로 볼 수 있다.

지진에 대한 내구성의 취약으로 더 이상 건설되는 형태는 아니지만 아직도 많은 수의 건물이 다운타운과 그 주변 지역에 남아 있다. 이러한 건물의 형태는 우드 프레임 건물과 마찬가지로 Light manufacturing에 많이 사용 되었다.

또 다른 형태의 건물은 비교적 최근의 건축 형태인 reinforced concrete 건물을 들 수 있다. 높은 천장과 비교적 넓은 건물 면적으로 대규모 사업장 또는 물류 창고로 많은 종류의 비즈니스에 적합한 형태의 건물이다. 내진 설계 및 편리한 물류의 입출입이 가능한 설계로 많은 바이어 분들이 선호하는 건물의 형태이지만 앞서 소개 드린 건물들에 비해 높은 건물 가격이 형성되어 있다.

이외에 bow flex frame 형태, 양철 또는 철근 구조로 된 건물 등 여러 가지 건축 자제에 의한 분류도 가능하다. 건물의 사용 용도에 맞춰 건물에 연결된 전기의 양과 개스 등 유틸리티의 유무, 절전형 실내 조명 시설, 스프링 쿨러의 유무 등 여러가지 시설을 용도에 맞게 사용 할 수 있느냐도 건물의 매매 및 임대에 영향을 주는 요인이다.

요즘 창고건물의 매매 추세는 소규모 물류 창고 용도의 10,000 sf 이하의 건물의 매매 및 임대는 활발한 편이다. 전통적인 물류창고 선호 지역이었던 롱비치 인근 및 공항 근처의 창고 건물들은 다운타운 패션 디스트릭 지역까지 선호 지역을 넓히는 추세고 소규모 제조업 용도로 쓰이던 건물은 이러한 추세에 따라 물류창고 용도로 변경 되는 비율이 늘어 나고 있다.

전체적인 부동산 가격의 상승에 따라 창고건물의 가격도 지난 몇년간 높은 가격 상승을 보였다. 하지만 낮은 이자율의 SBA 융자 와 로컬 은행들의 다채로운 융자 프로그램과 적극적인 융자 승인으로 직접적인 사업에 필요한 건물을 살 수 있는 조건은 어느때 보다도 좋다.

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조진욱 / 드림부동산 부사장