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[상 법] 가주 상업용 건물 퇴거 중지 규정 (2021년 6월 15일 기준)

LA카운티 이달까지 상업용 퇴거 금지 유효
직원 수 따라 6~12개월 내에는 렌트비 내야

코로나19의 감염사태 이후 경제적인 어려움을 겪고 있는 비즈니스에 대한 다양한 대책이 그동안 발표돼 왔고 특히 상업용 건물 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄이 주정부와 지방정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다.

미국 내에서 코로나 백신이 집중적으로 접종되면서 비즈니스가 재개방하는 추세에서 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소 되는 것으로 보인다.

캘리포니아에서는 SB 91의 통과에 따라서 코로나 감염 사태에 의해서 경제적인 어려움을 겪고 있는 주거용 세입자에 대한 퇴거 금지 및 렌트 비 보조를 위한 다양한 정책이 캘리포니아 주 차원에서 발효되었다. 그러나 주거용 건물의 세입자를 보호하는 SB 91은 상업용 건물의 세입자는 해당되지 않는다. 상업용 세입자를 위한 프로그램은 주정부 차원에서 추진되는 것은 이미 기한이 만료되었고 각 지방 정부에서 진행하는 정책에 의해서 퇴거소송의 중단을 결정한다.

코로나19 발병 이후 실행된 상업용 건물의 세입자에 대한 퇴거 금지 모라토리엄은 캘리포니아주 대부분의 카운티나 시에서는 이미 추가 연장 없이 만료가 된 상태다. 다만 LA카운티는 상업용 건물의 세입자를 대상으로 하는 모라토리엄이 2021년 6월 30일까지 연장이 된 상태다.

상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거 중단 모라토리엄은 카운티 수퍼바이저 회의에서 연장 결정을 해오고 있으나 현재 추세로 보면 추가 연장 없이 6월 30일에 자동 말소가 될 것으로 보인다.

LA카운티가 진행하고 있는 퇴거 중단 모라토리엄은 코로나19에 따르는 경제적 어려움으로 렌트를 내지 못할 경우에만 해당된다. 그렇다고 해서 렌트의 책임에 대한 면책을 주는 것이 아니다. 직원이 9명 이하의 비즈니스의 경우 에는 모라토리엄이 해소된 후 12개월 안에 지불하지 않은 렌트를 내야 한다. 직원의 숫자가 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다.

이러한 모라토리엄의 혜택을 받기 위해서는 다음의 조처를 해야 한다.

1. 세입자는 코로나에 따른 경제적인 어려움으로 렌트를 내지 못하고 있다는 통지를 건물주에게 줘야 한다. 이러한 통지서는 렌트를 내야 하는 시점에서 7일안에 통지해야 한다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자는 구체적인 증빙 서류 없이 코로나에 의해서 경제적인 어려움이 있다는 내용만 적어서 보내도 합당한 통지서로 받아들여진다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자가 제출한 확인서를 반드시 받아들여 한다.

2. 10명 이상에서 100명 이하의 직원을 가진 세입자의 경우에는 경제적 어려움에 대한 구체적인 자료를 같이 제출해야 한다.

세입자로부터 코로나로 인하여 렌트를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄은 다국적 기업이나 100명 이상의 직원이 있거나 주식 공개가 되어 있는 회사는 적용이 되지 않는다. 예를 들면 한국에 본사를 두고 있는 미국의 자회사의 경우에는 모라토리엄에 해당이 되지 않는다.

이러한 모라토리엄이 발효됐음에도 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다 우선적으로 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 모라토리엄이 시효가 만기가 된 후에는 건물주는 세입자를 상대로 퇴거명령 소송을 진행할 수 있으므로 이에 대한 사전 준비를 해야 한다.

▶문의:(213)487-2371


이승호 / 상법 변호사



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