[상 법] 부동산 차압과 세입자

발생 시점 따라 담보권과 리스권 순위 결정
트러스티 세일 차압, 후순위 모두 소각 가능

상업용 건물에 대한 차압이 되었을 때 건물의 차압이 세입자에게 어떤 법적인 영향이 있는가에 알아보겠다. 부동산 세입자, 제삼자 부동산 매입자, 은행의 담보권의 우선관계는 쉽게 이해하기가 어려운 부동산 법의 분야다. 기본원칙 자체는 어렵지 않지만 많은 예외의 사항이 적용되기 때문에 구체적인 사실과 계약서를 보지 않고는 정확한 답을 주기는 어렵다. 다만 법의 원칙을 이해하면 기본적인 관계를 이해하리라 믿는다.

모든 부동산에 대한 권리주장의 순위가 언제 법적효력이 발생했는가에 따라서 순위가 결정되듯이, 세입자의 리스권과 은행의 담보권과의 관계 또한 기본적으로 누가 먼저 법적효력이 발생했느냐에 따라서 기본적인 권리가 정해진다. 예를 들어, 건물의 은행담보가 설정되기 전에 리스권이 있었다면 은행담보권보다 리스권이 우선순위인 것이다. 물론 반대의 경우로 은행담보가 설정된 후 리스계약이 성립됐다면 리스권은 은행 담보보다 후순위가 되는 것이다.

권리의 우선순위가 중요한 이유는 은행이 담보권을 차압할 때 일반적인 트러스티 세일(Trustee Sale)을 통하여 차압을 했을 경우에는 은행담보권보다 후순위의 모든 권리를 소각시킬 수 있기 때문이다. 예를 들어 차압을 진행하는 은행담보권보다 후순위의 은행 담보권, 후순위의 재판판결문, 후순위의 리스 등의 모든 후순위 권리들은 우선순위의 은행담보권이 차압을 하면서소멸된다. 즉, 후순위의 리스의 경우 부동산이 차압되면서 리스권의 모든 권리가 소멸하는 것이다.

차압을 통해서 리스권이 소멸하면 차압을 통해서 소유권을 가진 부동산 소유자는 리스권이 소멸된 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 있다. 이러한 상황이 불공정한 것같지만 차압 후에 자주 발생하는 상황들이다.

실질적으로 리스계약을 할 때 거의 모든 리스계약서에서 찾아볼 수 있는 것이 종속계약 조항 (Subordination Agreement) 이다. 리스권이 발생한 후 부동산 소유주가 재융자 또는 새 융자를 할 때 우선순위의 리스권을 후순위의 은행담보권에 종속시킨다는 계약조항이다. 이유는, 모든 은행에서는 부동산에 대한 융자를 할때 우선순위의 리스권을 종속하는것을 조건으로 내세우기 때문에 부동산 소유주의 입장에서는 리스계약을 할 때 종속조항을 바꿀 수 없는 조건으로 제시한다.

차압으로 인하여 리스권이 갑작스럽게 소멸하는 것을 막기 위해서는 은행담보권자와 계약을 통해서 이러한 상황을 막을 수가 있는데 이러한 계약을 방해방지계약(Non-disturbance Agreement)이라고 한다.

세입자가 리스의 위반사항이 없을 경우 차압이 되더라도 리스권을 소멸하지 않는다는 계약이다. 일반적으로 은행 담보권자와 부동산 소유주와 세입자는 종속 계약 조항과 방해 방지 계약을 리스 계약서에 포함한다.

은행입장에서는 담보권의 우선순위를 확보할 수 있고 세입자 입장에서는 리스 계약을 준수하고 있는 한 리스권을 보장 받을 수 있기 때문이다. 대부분의 리스 계약서에는 위에 설명한 두 가지 법적 권리가 포함되어 있으나 각각의 조항도 상황에 따라서 수정된 내용이 들어 갈 수 있기 때문에 반드시 검토해야 한다. 특히 세입자의 입장에서는 방해방지 조항이 없을 경우에는 부동산이 차압될 경우 리스권도 동시에 차압되는 상황이 발생할 수 있으므로 방해방지 조항은 반드시 확인해야 한다.

리스 계약을 할 때 리스기간과 렌트의 가격만큼 중요한 사항이 종속권이나 방해방지권 같은 조항이다. 반드시 검토하고 정확하게 권리를 이해하고 필요할 경우에는 부동산 소유주와 이에 관한 협상을 해야 한다.

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이승호 / 상법 변호사