부동산 구매 시, 커머셜 융자와 SBA 융자의 차이점 [ASK미국 SBA 파이낸싱 – 앤토니 구 / 퍼시픽 프리미어 뱅크 SBA 융자 담당]

앤토니 구 / 퍼시픽 프리미어 뱅크 SBA 융자 담당

▶문= 부동산 구매하는 데 있어서 커머셜 융자와 SBA 융자의 차이점에 대해 알고 싶습니다.

▶답= 부동산을 구입하는데 있어서 두가지 이유로 융자 신청이 들어 갑니다, 렌트비를 수입원으로 하기 위한 투자용 건물을 구입하기 위해서 신청하는 융자가 있고, 사업체 오너가 자신의 비즈니스를 운영하고, 자신이 쓸 건물을 구입하기 위해서 신청하는 융자입니다, 여기서 사업체 오너가 사용키 위해 구입하는 부동산은 구입 부동산 면적의 100%가 아니더라도 최소 51%이상 사용하시면 가능합니다. (49% 또는 그 이하는 렌트를 놓으실 수도 있다는 해석입니다.)

위의 첫번째 융자 케이스를 커머셜 융자라 하고 이는 일반 은행(또는 렌더)에서 대출을 제공하는 융자이며. 두번째 융자 케이스를 SBA융자라 하며 일반 은행이 정부의 지불 보증을 받고 융자를 신청한 분들에게 융자해 주는 프로그램입니다.두 가지 융자 모두 그 자금의 대출 심사, 승인, 조달과 펀딩은 일반 은행(또는 렌더)이 진행합니다.

커머셜 융자의 대출기준은 일반 모기지 론, 컨벤셔널 론과 비슷하여, 은행(렌더)의 대출 심사조건은 담보, 채무자의 크레딧 조건, 인컴등이 심사의 기준이 되고, 렌더마다 좀 차이는 좀 있겠습니다만, 최소 30-40% 이상의 페이다운을 통상 요구합니다.
SBA 융자의 대출기준과 조건은 담보, 인컴, 채무자의 크레딧 조건은 커머셜 융자의 심사기준과 유사성을 가지고 있으나 페이 다운 조건이 컨벤셔널 론에 비하여 상대적으로 낮고 (10-25%), 거기에 더해 SBA 융자의 심사기준의 핵심이 되는 자격 조건으로 융자대상이 되는 비즈니스 (Subject Business)의 cash flow를 중요하게 봅니다. 다시 말해서, 커머셜 융자가 담보를 더 중시하는 대출이라면 SBA 융자는cash flow에 촛점을 두고, 대출후 구입한 부동산에 더하여 비지니스를 운영하면서 상환 능력을 중히 본다고 할 수 있습니다.

커머셜 융자는 5년에서 7년정도의 상환기간 제한이 있는 반면에, SBA 융자는 비즈니스 융자는 10년의 상환 기간을 갖으며, 오너 유저 부동산 구매 융자의 경우는 25년이 상환기간이며, 비지니스와 부동산을 함께 융자 받을 수 있는 장점도 있습니다, 커머셜 부동산 융자의 이자율은 모기지 론의 컨벤셔널 론과 비슷하여 고정금리를 일부 또는 전체 융자에 적용하나, SBA 부동산 융자 (7a)는월스트리트 저널 우대금리에 연동된 변동금리나 고정금리가 적용하는점 또한 다릅니다.

요약컨데, 투자목적이 아닌 본인사업 목적으로 융자를 신청할 경우 커머셜융자보다 SBA 융자가 적합한 이유는 SBA 융자가 요구하는 다운페이먼트가 커머셜 융자보다 적어서 접근성, 커머셜 융자보다 상환 기간이 길고, 부동산과 함께 하는사업체 구입 융자까지 할 수 있는 것이 SBA 융자 입니다, 부동산 구입에 적은 다운 페이 요구성 때문에 FHA Loan for Residential, SBA Loan for Commercial 이라는 말은 이를 근거로 하기도 합니다, 참고로 SBA 융자액 한도는 5백만불에서 2천만불까지 가능합니다.

▶문의) 714-732-1280