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[알기 쉬운 세금 이야기] 감가상각 공제의 환수

양도 시 비용처리 부분 시세차익으로 산정
초과상각 여부로 복수 양도세율 적용도

부동산 또는 비즈니스를 사고파는 과정에서 구매자가 가장 먼저 생각하는 것은 양도차익에 대해 얼마나 세금을 납부해야 할 것이다.

많은 경우에서 세금 때문에 거래를 성사시키지 못하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이때 납세자들이 가장 이해하기 어려운 부분이 아마 감가상각 공제의 환수 때문에 생기는 추가 양도 차익일 것이다.

예를 들어 납세자 A씨가 20년 전에 상업용 부동산을 땅값 50만 달러, 건물값 40만 달러를 지불하고 샀다고 하고, 이제 건물을 구매가격과 같은 90만 달러에 팔려고 한다면 단순하게 산 가격과 같은 가격으로 부동산을 팔기 때문에 세금을 한 푼도 납부할 필요가 없다고 생각할 수도 있다.

하지만 건물이라는 것이 항상 그대로 있는 것이 아니고 시간이 지남에 따라 노후하여 언젠가는 없어질 수 있으므로, 세법에서는 투자한 건물 부분에 대해서는 감가상각을 통하여 비용으로 처리하도록 하고 있다.



세법에서 건물은 39년으로 나누어 감가상각하도록 하기 때문에 20년을 소유했다면 그동안 감가상각으로 약 20만 달러를 비용으로 처리했다고 볼 수 있고, 건물을 파는 시점에서는 그동안 감가상각한 금액만큼 소유한 건물의 가치가 하락했다고 보기 때문에 파는 시점에서 A씨가 소유한 건물의 가치는 땅값 50만 달러와 건물값 20만 달러로 산정되게 된다. 따라서 90만 달러에 판다면 20만 달러의 시세차익이 생기게 되는 것이다.

미국 세법 1245조(Internal Revenue Code § 1245)는 납세자가 감가상각 공제규정을 통하여 과세소득을 줄이고 이후 세법 1231조 자산을 매각하여 얻은 이익을 다시 양도소득으로 낮은 세율을 적용받는 상황을 억제하기 위하여 1962년 도입되었다.

구체적으로 1245조 자산의 처분으로 발생한 이익은 그동안 납세자가 공제받은 감가상각 금액의 한도 내에서 세율이 높은 일반소득으로 간주하고, 감가상각 금액을 초과하는 부분은 세율이 낮은 양도세율을 적용받을 수 있다. 하지만 손실이 발생하면 감가상각의 환수는 발생하지 않는다.

예를 들어 납세자 B씨가 10만 달러에 장비를 샀고 12만 달러에 팔 때까지 장비에 대한 감가상각을 7만 달러로 하였다면 9만 달러의 이익[판매가격 12만 달러-조정원가(10만 달러-7만 달러) 3만불]이 발생할 것이다.

세율이 높은 1245조 이익은 7만 달러이고 세율이 낮은 1231조(양도소득)는 2만 달러(판매금액 12만 달러에서 구매가격 10만 달러를 초과한 금액)이다.

세법 1250조는 감가상각 되는 부동산에 대하여 매각(교환)이익을 환수하기 위하여 도입되었다. 다만 1250조는 1245조와 달리 전체 상각 금액을 환수하지 않고 가속 감가상각으로 인하여 발생하는 과도한 공제를 환수하는 데 초점을 두고 있다.

즉, 1250조가 적용되는 초과 감가상각 공제는 실제로 조기 상각한 금액에서 정액 상각 방식을 적용하였을 때 발생하는 금액을 제외한 금액이다. 초과상각에 따라 발생한 이익은 1250조에 따라 일반소득으로 간주하며 나머지 금액은 1231조 부동산 양도소득으로 취급되어 세율 차이로 2개의 다른 양도세율이 적용될 수 있다.

1986년 이후 구매된 부동산은 정액 상각방식을 채택하기 때문에 1250조를 적용받지 않는다.

▶문의: (213)389-0080


엄기욱 / UCMK 회계법인



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