[상 법] 일반 부동산과 그라운드 리스의 차이점

부동산 구매 대신 그라운드 리스 선택 이유
세금공제 유리하고 초기 투자금 절약 가능

개발되지 않은 필지를 소유하고 있을경우, 소유주가 직접 개발하지 않고 필지만 리스를 하고 임차인이 개발하게 하는 방식인 그라운드 리스(Ground Lease)에 관해서 설명하겠다.

일반적으로 개발되지 않은 필지를 개발하기 위하여 필지를 장기 리스를 할 때, 이러한 형태의 리스를 그라운드 리스라고 부른다. 그라운드 리스의 특징은 다음과 같다. 첫째, 그라운드의 리스는 일반 리스보다 장기간의 리스 기간을 갖고 있다. 예를 들어, 시 정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시 소유의 광산권일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시 정부 소유의 필지는 99년, 주정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한되어 있다.

둘째, 일반 리스와는 달리, 그라운드 리스는 개발이 일부만 되어 있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스 할 때 사용된다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스 해서 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있기 때문에 임대인으로부터 리스 협상 시, 일반 리스보다 임차인에게 개발에 용이 할 수 있는 권리를 받는 경우가 많다. 예를 들어, 일반 리스에서는 리스 하는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등의 제한을 받는다. 그러나, 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 미개발 부동산에 차후 개발을 할 때 임대인의 간섭이나 사전허락을 받는 절차를 최소화할 필요가 있다. 따라서, 그라운드 리스 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화한다. 물론, 임차인이 그라운드 리스를 받은 부동산에 개발한 건물은 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환되므로 리스 기간에 개발한 건물에 대한 소유권 행사를 할 수 있는 조건을 제시한다. 또한 리스 기간에 건물에 대한 상용용도의 변경이나 건물의 개 보수할 때도 임대인으로부터 최소한의 간섭을 요구한다.

셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 미개발 부동산을 개발해야 되기 때문에 일반적으로 부동산 개발융자를 받는다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게 있고 임차인은 융자를 받더라도 리스 하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받게 된다. 그러나, 그라운드 리스를 받는 임차인은 비록 토지에 대한 소유권은 없지만, 토지에 건립되는 건물을 개발하는 데 필요한 융자를 받아야 하기 때문에 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 그라운드 리스 계약서에 들어가서는 안 된다.

그러면, 그라운드 리스를 하는 임차인은 부동산 개발을 하는 데에 들어가는 모든 개발비를 부담해야 하고 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환해야 함에도 미개발 부동산 필지를 직접 구입하는 대신 그라운드 리스를 하는 이유가 이해 안 될 수도 있다. 그라운드 리스를 하는 임차인의 가장 큰 이유는 세금인 경우가 많다. 예를 들어, 렌트는 전액이 비즈니스 운영비용으로 계산되어 세금에서 공제할 수 있지만, 모기지 지불금 일 경우에는 이자비용만 공제할 수 있으므로 그라운드 리스의 임차인은 그라운드 리스의 개발에 들어가는 비용뿐 아니라 임대인에게 지불하는 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리하다. 또한 토지구입에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수 있는 이점이 있다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대해 감가상각을 할 수 있는 권리도 있다.

그라운드 리스를 주는 임대인의 경우 또한 세금의 혜택이 있는데, 보유하고 있는 미개발 토지를 파는 경우에는 즉시 양도차액에 따른 세금을 내야 하지만, 그라운드 리스를 줬을 경우에는 부동산에 대한 소유권을 갖고 있으므로 양도차액세금을 즉시 내지 않고 미루는 효과를 낼 수 있다. 물론, 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있다. 또한, 일반 리스보다 그라운드 리스는 장기 리스이므로, 장기간 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적은 이점도 있다.

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이승호 / 상법 변호사