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[상 법] 강제집행 및 홈스테드 제도

법적 판결에 따른 채무 면제
올해부터 최고 60만불까지

사업 동업자가 수년 전에 소송에 패소하여 원고에게 보상금을 지급하라는 법정판결을 받았으나, 동업자의 법정판결에 대하여 모르는 상태에서 함께 공동소유로 부동산을 구입했을 때 부동산을 매매하는 과정에서 법정판결이 해당 부동산에 대하여 어떤 법적 권리가 있는지 살펴보겠다.

법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결(Judgment)이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지(Abstract of Judgment)를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다. 카운티 등기소에 판결요지를 등기하게 되면, 위의 경우에서처럼 피고가 부동산을 취득할 때 자동으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다.

일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 원고가 법정판결에 의하여 부동산에 대한 강제 집행을 하더라도 원고는 채무의 책임이 있는 동업자의 권리에 대해서만 집행할 수 있다. 이런 경우, 원고는 법원에 부동산을 강매하는 명령을 받은 후, 채무 의무가 있는 동업자의 부동산에 대한 권리에 대하여 매매할 수 있고, 매매가 종료된 후에는 채무 의무와 관련 없는 동업자와 부동산에 대하여 공동소유하는 형태가 될 수 있다.

만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야 한다.

동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다.

홈스테드 제도로 2020년까지 적게는 7만5000달러에서 최고 17만 5000달러까지 법적 판결에 따른 채무에서 면제해 줬다. 사실 캘리포니아 주의 부동산 가격을 고려하면 홈스테드 금액이 높지 않았다. 2021년부터는 최저 30만에서 최고 60만까지 홈스테드 면제를 받을 수 있다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당하는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산(Separate Property)으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정판결 결정을 집행할 수 있다.

일반적으로 법정판결은 법정이자율인 10%가 적용되므로, 판결받은 지가 오래된 경우에는 상당한 금액의 이자가 산정되고 또한 원고는 판결집행에 따른 변호사비용을 부과하므로 원금보다 훨씬 높은 금액이 청구되곤 한다. 따라서, 판결이 나게 되면, 원고와 이에 관한 합의를 조속히 하는 것이 중요하다. 또한 부동산을 구입할 때, 자신의 크레딧 파일을 점검하여 자신도 모르는 법원판결이 부과되어 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 이러한 사실을 모르고 부동산을 구입하게 되면, 판결저당권이 구입하는 부동산에 자동으로 등기될 뿐만 아니라, 원고와의 합의도 판결저당권이 부과되기 전보다 훨씬 불리하다.

▶문의:(213)487-2371


이승호 / 상법 변호사



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