[상 법] 임대 부동산 보증금 반환

임대용 주택 보증금은 렌트 2~3개월 치
보증금 돌려받지 못하면 소액재판 가능

임대부동산 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금(Security Deposit)에 관한 것이다. 임대 기간이 만기 될 때 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는가에 대해 우려를 하게 되고 건물 소유주 입장에서는 임대가 해소된 후에 발견되는 임대부동산의 상태에 따라서 보수에 따른 비용을 삭감해야 하는 입장이 대치된다.

따라서 경우에 따라서는 세입자는 마지막 렌트를 내지 않는 경우도 있고 부동산 소유주는 막무가내로 보증금을 주지 않는 경우도 있다.

보증금은 임대계약서에서 규정한 렌트 외에 지불된 돈을 지칭하는데 임대부동산을 입주하기 전 보증금을 지불하는 것은 일반적인 관례이다.

소유주에게 지불한 돈이 렌트인가 보증금인가의 구분은 지불한 돈의 목적에 의해서 정해진다. 지불한 돈의 목적이 임대부동산에 대한 직접적인 사용에 대한 지불일 경우에는 렌트로 규정한다.

반면에 렌트라고 규정된 돈일 경우에도 임대부동산에 대한 직접적인 사용에 대한 목적이 아니라 임대부동산의 보수나 렌트가 지불되지 않았을 경우를 대비한 목적일 경우에는 보증금이 된다.

렌트와 보증금의 구분이 중요한 이유는 세입자는 임대부동산을 소유주에게 반환할 때 보증금을 환불받을 수 있기 때문이다. 또한 보증금일 경우에는 환불받는 절차 또한 보증금에 관한 법률에 따른다.

주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우에는 월 렌트의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 따라서 신용문제로 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수는 없다. 반면에 상업용 부동산일 경우에는 보증금의 한도액이 법으로 규제되어 있지 않다. 따라서 건물주와 임대자 간의 임대계약서에 의해서 정해진다.

일반적으로 주거용 임대주택일 경우 보증금은 환불이 가능하다. 어떤 경우에도 계약서에서 보증금을 환불이 불가능한 것으로 규정할 수는 없다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대부동산에 대한 수리의 목적으로 공제할 수는 있다. 소유주는 세입자가 이주한 후 2주 안에 주택을 점검할 때에 같이 참관할 권한이 있다는 것을 서면으로 통보해야 한다. 또한 수리목적으로 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 세입자가 이주한 후 3주 안에 세입자에게 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리비용을 공제한 후 남는 보증금은 입주자가 이주한 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다.

임대부동산 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다.

보증금 청구소송은 피해 금액이 7500달러를 넘지 않는 경우가 많으므로 소액 재판소에 소송을 제기할 수가 있다. 보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 임대부동산 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다.

따라서 임대자는 임대부동산을 반환하고 보증금 공제명세서를 확인해야 하고 임대부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다.

공제 내용이 정당한가의 기준은 수리의 대상이 부동산에 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상까지 책임을 질 필요가 없게 한다. 따라서 거주하면서 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나 기간에 비하여 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 된다. 세입자는 부동산에서 이주한 후 3주 안에 명세서를 받지 못하거나 환불을 받지 못했을 경우에는 소액 재판 또는 정식 소송을 해야 한다. 소액 재판일 경우 변호사 없이 진행하는 것이고 절차도 일반인이 진행하기에 어려움이 없을 정도로 간단하다. 이런 경우를 대비해서 이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어 놔야 한다. 이러한 증거가 소송할 때 결정적인 증거 역할을 한다. 또한, 일정한 물품이 손상이 났을 경우에는 이주하기 전에 직접 고쳐 놓는 것이 부동산 소유주와의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.

임대부동산의 소유주가 바뀌었어도 새 소유주는 기존에 있던 세입자의 보증금을 환불할 의무가 있다. 따라서 임대부동산을 구입할 경우에는 셀러로부터 보증금을 철저히 확인하고 인수하여야 한다. 일반적으로, 세입자의 렌트와 보증금의 확인은 에스크로 도중 세입자로부터 직접 확인받는 절차를 거치게 된다.

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이승호 / 상법 변호사