[부동산 투자] 인컴 유닛

2~4세대의 다가구 구매 조건 유리해
건물 상태·세입자 조사 수익성 따져야

많은 분이 부동산 투자에 관심을 가지고 있으나 목돈을 마련하기 어려워 실천에 옮기기는 정말 쉽지가 않다. 우리가 생각할 수 있는 투자 부동산의 종류는 다양한데 그중에서 적은 돈으로 투자할 수 있는 콘도나 단독주택부터 큰 액수의 투자가 필요한 대형 상가 같은 상업용 건물까지 다양하다. 그러나 대부분 우리 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외의 여러 가지 페이먼트로 인하여 다시 목돈을 장만하기가 쉽지만은 않다.

LA 시는 중간소득보다 주택가격이 높아서 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA 시는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 최소 35%의 다운페이가 필요한 아파트를 구매할 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그렇다면 집 장만과 함께 투자도 겸할 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 부동산 종목 중의 하나가 인컴 유닛이다.

인컴 유닛을 구입해 한 유닛은 거주하고 다른 유닛에선 렌트 수입을 기대할 수도 있으니 일거양득이다. 우리가 보통 유닛이라고 부르는 것은 한 건물에 2가구에서 4가구까지 있는 다세대 주거용 부동산을 말하는데 이 유닛들은 부동산 경기가 주춤할 때에도 좋은 가격대를 유지한다. 이유는 2유닛부터 4유닛까지의 인컴 유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구매가 가능하기 때문이다. 적어도 35% 이상을 다운해야 하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고 이자율이 높고 까다로운 커머셜 융자만 가능한 아파트보다 일반 주택의 융자를 하여 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니 인컴 유닛은 특별한 문제가 없으면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

이렇게 소규모 투자자들에 인기가 좋은 인컴 유닛은 살 때 어떤 면에 유의해야 할까? 다른 부동산 구매와 마찬가지로 우선 건물의 상태를 봐야 한다. 구매하기 전에 전문가에게 인스펙션을 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 하고 필요하다면 해당 전문가에게 다시 점검을 받아보고 있는 그대로(As Is)의 상태로 사야 된다면 수리비가 얼마나 드는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다. 그리고 건물 상태 이상으로 매매 가격에 큰 영향을 미치는 것이 렌트이므로 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 리스 조약을 확인하여 세입자들의 리스 기간과 내용을 살펴봐야 하는 것도 중요하다.

유닛별로 언제 리스가 끝나는지, 매월 들어오는 렌트는 얼마나 되는지를 알아 두어야 새로운 세입자를 구하거나 렌트 수익에 대한 계획을 세우는 데 도움이 된다.

이때 테넌트로부터 ‘테넌트 에스토펄(Tenant Estoppel)’ 을 받아 정확한 렌트를 확인해야 한다. 이 서류에는 리즈 기간, 렌트가격, 시큐리티 디파짓은 얼마나 냈는지 등의 내용을 포함하고 있다. 그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체비용 등을 부담하므로 위의 조건들을 미리 살펴보고 사야 한다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장