2021년 모기지 융자를 고려한 세금보고시 참고 사항은? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 융자 전문가

▶문= 2021년 모기지 융자를 고려한 세금보고시 참고 사항을 알려주세요

▶답= Tax를 보고할 때, 세 종류의 인컴 보고 유형이 나옵니다. 첫번째, W2를 받으시는 employee 유형이 있고, 두번째, 비즈니스를 가지고 계신 분이 self-employed로 자신의 인컴을 보고하는 유형입니다. 세번째, 자신이 운영하는 비즈니스에서 W2를 받으시는 분이 있습니다. 하지만 자신이 운영하는 비즈니스에서 W2를 받게 되면, W2만 받는 employee와는 다른 카테고리로 분류됩니다.

첫번째, W2를 받는 분이 income을 계산할 때, 가장 단순합니다. 한해에 받은 W2의 총금액을 12달로 나누게 되면, 바로 한달치 income이 계산되고, 그 한달치 income이 융자나 재융자에 필요한 자료가 됩니다. 현재 받고 있는 paycheck 한달치가 있으면, 그 분의 income이 나옵니다. 예를 들어서, 계산된 한달치 income을 100으로 할 때, 주택에 들어가는 payment와 프로퍼티 tax, 보험, 일정 금액의 크레딧 카드 지출이 45이하로 내려가야 합니다.

두번째, 비즈니스를 운영하여 self -employed로 보고하는 분들은 세금보고시에 나타나는 net income이 융자에 필요한 income으로 쓰여집니다. 아무리 많은 gross income을 가지고 있어도, 비즈니스를 운영하는데 필요한 다양한 종류의 비용이 발생함으로 그 비용을 gross income에서 모두 차감해서 마지막으로 남게 되는 net income이 적게 되면, 모기지 융자는 어렵게 됩니다. 사실 비즈니스를 운영하면서, 많은 세금이 부과되는 것을 피하기 위해 여러가지 비용을 차감하여, net income을 줄이게 되면, 세금은 적게 낼수 있지만, 후에 비즈니스 income을 가지고 모기지 융자를 받는 것은 어렵게 됩니다. 뿐만 아니라 최근에는 오바마 케어 건강보험에 매달 들어가는 보험료(프레미엄)를 줄이기 위해 세금을 적게 보고하는 분들도 많이 있는데, 이렇게 할 경우 저금리 시대의 혜택인 모기지 재융자를 받는 것이 힘들게 됩니다.
그래서 전략적으로, 2021년에 모기지 융자나 재융자를 받고 싶다면, 2020년도에는 건강보험의 보험료를 좀더 지출하더라도, 2020년 세금보고를 앞으로 받을 모기지 융자 금액을 고려해서 지혜롭게 할 필요도 있습니다.

세번째 자신이 운영하는 비즈니스에서 W2를 받는 분들도 있습니다. 이런 분들의 income 계산은 먼저 W2의 총 금액을 계산하고, 자신의 비즈니스에서 발생한 net income을 합해야 합니다. 그리고 합해진 금액을 12달로 나누게 되면, 그 금액이 모기지 융자에 사용할수 있는 income이 됩니다.만약에 자신이 운영하는 비즈니스에서 W2를 많이 받아서 소득이 높아도, 비즈니스의 net income이 적자라면, W2의 총금액에서 비즈니스 net income의 적자가 차감되어 결국 총 income은 줄어들게 됩니다.

위의 내용을 요약한다면, W2는 총소득을 12달로 나누면 되고,
Self-employed는 net income만 사용할수 있고, 자신의 비즈니스에서 W2를 받으시는 분은 W2의 총금액과 비즈니스의 net income을 합한 금액이 모기지 융자를 위해서 사용할 수 있는 income이 되는 것입니다.

실례를 통해서 융자 금액과 다운 페이먼트의 적정한 비율을 생각해 보기

모기지 융자시 고려해야 할 사항
1. 2021년 컴퍼밍 론 amount의 limit - 548,250불
융자금액이 이 limit안으로 들어갈 때, 가장 좋은 이자율을 받을 수 있습니다.

2. 2021년 컴퍼밍 론 (conforming loan)의 하이 발란스 amount limit - 822,375불
융자금액이 548250불이 넘고, 822,375불이하가 될때, 컴퍼밍 론의 하이 발란스 이자율 카테고리에 들어가게 되는데, 이 안에 들어가도, 크레딧 점수가 좋고, 융자에 필요한 충분한 인컴을 갖고 있는 분에게는 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. 또한 Sale price의 20%를 다운페이하게 될 때 - 모기지 보험 (PMI)를 뺄수 있습니다.

예를 통해서, 주택 구입시 고려해야할 사항을 점검해 보도록 하겠습니다.
크리스가 70만불이 되는 새집을 구입하려고 합니다. 이 집을 구입할때, 20% 이상을 다운페이할 계획을 가지고 있습니다.

크리스는 다운페이를 위해서 은행에 약 10만불이 있고, 401K나 생명보험의 케쉬벨류가 약 8만불 정도되어서, 여기서 일정 금액을 사용하려고 합니다.

이럴 때, 70만불의 20%는 14만불이 되고, 14만불을 다운페이하게 되면, 융자금액은 56만불이 됩니다.
이때 크리스는 융자 금액의 20%를 다운하게 되어서, 모기지 보험(PMI)는 피할 수 있지만, 융자금액 548,250불이 넘게 되므로, 가장 좋은 이자율을 받을 수는 없습니다. 그래서 가능하다면, 3만불 정도를 더 다운페이하고 더 좋은 이자율로 모기지 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 542,000불 이하로 융자 금액을 낮추는 것이 어려울 때는, high balance 이자율을 적용받게 되는데, 이 모기지 융자 이자율도 이자율이 많이 올라가는 것은 아니며, 약간의 이자율 상승이 생기게 되며, 크게 걱정하실 필요는 없습니다.

모기지 융자나 재융자시에, 들어가는 여러가지 비용을 생각해 보겠습니다. 단순히 융자와 재융자에 필요한 행정비용인 에스크로 비용, 타이틀 비용, 레고딩 비용, 언더라이팅 비용등이 들어가며, 융자 시점에 따라, 첫번째 프로퍼티 tax나 두번째 프로퍼티 tax가 더해지고, 재융자시, 융자가 바뀌는 시간 동안의 이자가 charge 됩니다. 이런 비용은 모기지 융자를 내시는 분이 어느 시점에든지 내야 하는 것으로, 재융자시 에스크로가 열릴 때, 이런 비용들을 함께 지출하도록 되어 있습니다.

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