집이 ATM?…너도나도 캐시아웃 재융자

작년 1500억불 규모
전년 비해 40% 급증

집값 상승, 이자율 하락
대책없이 하면 낭패

지난해 캐시아웃 재융자가 40% 이상 급증하며 지난 2007년 이후 최대를 기록한 것으로 드러났다. 높아진 주택 가격이 유지될 것이라고 보는 이가 많은 가운데 홈오너들이 낮아진 이자율과 오른 집값의 효과를 톡톡히 누렸다는 분석이다.

월스트리트저널(WSJ)은 최근 국책 모기지 기관인 ‘프레디맥’의 통계를 활용해 지난해 캐시아웃 재융자 예상 규모가 1527억 달러로 2019년의 1078억 달러 대비 42% 급증했다고 보도했다.

연도별로 보면 2007년 2397억 달러를 기록한 이후 13년 만에 최대 규모로 금융위기 이전 수준으로 돌아갔다는 설명이다. <표 참조> 뉴욕 연방준비은행에 따르면 지난해 캐시아웃 재융자의 현금 인출액은 2019년 건당 평균 5만9000달러에서 지난해 5만 달러로 줄었다.

프레디맥은 전체 재융자 대출자 중 캐시아웃 옵션을 쓴 경우는 3분의 1 정도였다며 팬데믹으로 불확실성이 증대된 가운데 안전망 확보 차원에서 캐시아웃을 선택한 경우가 많았다고 설명했다.

한인 주택 소유주의 캐시아웃도 활발했다. ‘원 플러스’ 모기지의 남상혁 대표는 “팬데믹 초기는 주춤했지만 이후 모기지 이자율이 낮아지면서 ‘혹시 모르니까’라는 심리로 캐시아웃을 활용하는 한인이 늘어났다”며 “현재는 금리가 오르는 추세지만 지난해는 3% 미만의 낮았던 상황으로 현금이 필요했다면 좋은 선택을 했다고 볼 수 있다”고 말했다.

한인타운에 거주하는 이 모 씨는 지난해 하반기 재융자를 통해 이자율을 1%포인트 낮췄고 여윳돈도 챙겼다. 그는 “캐시아웃을 통해 3만 달러 가량의 현금을 확보해 집의 바닥을 고치는 데 썼고 남은 자금은 주식을 사는데 재투자했다”고 말했다.

지난해 상반기는 갑작스러운 코로나19 사태로 은행 등이 대출 확대에 따른 상환 리스크를 겁내 캐시아웃 재융자를 꺼리기도 했다. 홈오너 입장에서는 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 기존 모기지 잔액보다 많은 대출을 받아 기존 부채를 갚고 나머지는 현금화해야 하는데 쉽지 않은 상황이 발생했다.

그러나 하반기 이후 집값이 상승했고 전망도 긍정적으로 제시되면서 대출기관의 분위기도 부드러워졌다.

부동산 정보업체 ‘레드핀’의 데릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “현재 주택시장은 강력한 수요가 뒷받침된 상태로 바이어가 값이 오를 것으로 예상하고 집을 사는 게 아니”라며 “팬데믹 이후 정말 집이 필요해진 이들이 주택시장에 등장한 점이 과거 경제위기 때와 비교하면 가장 달라진 점”이라고 말했다.

그렇다고 무턱대고 캐시아웃 옵션을 선택해 집을 ATM처럼 사용해서는 안 된다는 조언이다. 재융자를 신청하면 당장 클로징 비용도 감당해야 하고 상환 기간이 다시 리셋되면서 늘어난 기간만큼 이자 부담이 커지기 때문이다.

이와 관련, WSJ는 담보 대출인 캐시아웃 재융자로 낮은 금리의 현금을 확보해 무담보 대출인 고금리의 카드 빚을 갚는 경우도 많지만, 무계획적으로 덤볐다가는 담보물인 집을 잃을 수도 있다며 신중한 접근을 강조했다.


류정일 기자 [e-mail]