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[상 법] 상업용 건물 퇴거명령 중지

6월 30일까지 세입자 퇴거명령 소송 중단
렌트비 납부일 7일 전 임대인에 통지서 전달

SB91의 통과에 따라서 코로나 감염 사태에 의해 경제적인 어려움을 겪고 있는 주거용 세입자에 대한 퇴거 금지 및 렌트비 보조를 위한 다양한 정책이 가주 차원에서 발효됐다.

SB91은 상업용 건물의 세입자는 보호 대상으로 하지 않는다. 반면에 상업용 세입자를 위한 프로그램으로 주정부 차원에서 추진되는 것은 이미 기한이 만료됐고 각 지방 정부에서 진행하는 정책에 의해서 퇴거소송의 중단을 결정한다. 가주 지사의 행정 명령 N-80-20에 의해서 각 지방 정부는 상업용 건물의 세입자를 보호하기 위한 정책을 세울 수 있는 권한을 주었다. LA카운티의 상업용 건물의 세입자를 보호하기 위한 정책에 관해서 설명하겠다. 상업용 건물 세입자는 건물이 위치한 시와 카운티의 정책에 대해 각 지방정부의 담당부서에 확인할 필요가 있다.

행정명령 N-80-20에 따라 남가주의 LA카운티는 자체적으로 퇴거 중단 프로그램을 진행해 왔고 수차례 기한을 연장해 왔다. LA카운티에는 2020년 3월 4일부터 2021년 6월 30일까지 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거명령 소송을 중단하는 모라토리엄이 발동되어 있다. 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거 중단 모라토리엄은 카운티 수퍼바이저 회의에서 연장 결정을 해오고 있다. 따라서 현재 2021년 6월 30일로 만기로 되어 있는 모라토리엄도 추가 연기의 가능성이 있다.

퇴거 중단 모라토리엄은 코비드 19에 따른 경제적 어려움으로 렌트를 내지 못할 경우 해당된다. 그렇다고 해서 렌트 책임에 대한 면책을 주는 것이 아니다. 직원이 9명 이하의 비즈니스 경우에는 모라토리엄이 해소된 후 12개월 안에 지불하지 않은 렌트를 내야 한다. 직원의 숫자가 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다.

이러한 모라토리엄의 혜택을 받기 위해서는 다음의 조처를 해야 한다. 세입자는 코비드 19 따른 경제적인 어려움으로 렌트를 내지 못하고 있다는 통지를 건물주에게 줘야 한다.

통지서는 렌트를 내야 하는 시점에서 7일 안에 통지해야 한다. 건물주는 직원이 9명 이하인 세입자는 구체적인 증빙 서류 없이 코로나 19에 의해서 경제적인 어려움이 있다는 내용만 적어서 보내도 합당한 통지서로 받아들여진다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자가 제출한 확인서를 반드시 받아들여야 한다.

10명 이상에서 100명 이하의 직원을 가진 세입자의 경우에는 경제적 어려움에 대한 구체적인 자료를 같이 제출해야 한다.

세입자로부터 코로나 19로 인해 렌트를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄은 다국적 기업이나 100명 이상의 직원이 있거나 주식 공개가 되어 있는 회사는 적용이 되지 않는다. 예를 들면 한국에 본사를 두고 있는 미국의 자회사의 경우에는 모라토리엄에 해당이 되지 않는다.

이러한 모라토리엄이 발효됐음에도 불구하고 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다 우선 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 현재는 각 정부가 모라토리엄을 계속 유지하고 있고 연장하는 법안을 발표하고 있으므로 주기적으로 모라토리엄에 관해서 확인해야 한다.

▶문의: (213)487-2371


이승호 / 상법 변호사



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