[전문가 기고] 주거용 자택 매각 차익, 부부 50만불 면세

저스틴 오 CPA & Associates

1031 교환 잘 이용하면 자산 증식 유리
전문가 "부동산 1년 이상 보유" 조언도

현 남가주한인공인회계사협회 회장인 저스틴 오 CPA가 LA한인타운 내 위치한 사옥을 소개하고 있다. 김상진 기자

주택을 소유하면 다양한 절세 혜택을 누릴 수 있다. 양도 소득 및 모기지 이자 공제를 포함해 1031 부동산 교환과 지방세 공제 등이다. 2018년 개정 세법 때문에 지방세 공제가 연간 1만 달러로 묶였지만, 아직도 매력적인 공제 혜택이 많다.

▶자산 증식 첩경: 1031 교환

부동산의 가장 중요한 절세 방안을 크게 두 가지로 요약하자면 하나는 주거 주택에서 발생하는 양도소득을 50만 달러 (부부 합동)까지 면제하는 세법 조항 121을 들 수 있다. 다른 한 가지는 세법 조항 1031로 불리는 부동산 교환이다. 1031로 불리는 부동산 교환은 양도소득이 발생하는 매물을 팔고 이를 규정 내에 합당한 다른 매물을 구매하여 양도에 따르는 세금을 지연시킬 수 있는 세법 조항이다.

유의해야 할 사항은 이러한 1031 교환의 세제 혜택을 누리기 위해서는 여기에 따르는 규정을 잘 준수해야 한다. 우선 부동산의 용도가 투자, 임대, 비즈니스의 용도로 쓰인 매물에만 적용이 된다. 국세청에서는 부동산 구매가 투자로 간주하기 위해서는 일정 기간 이를 소유하고 있어야 한다고 규정하진 않고 있지만, 전문가 사이에서의 의견은 일 년 이상 보유하고 있어야 안전하다고 보고 있다. 이러한 교환은 다른 주에 있는 부동산과도 가능하지만, 외국에 있는 부동산과 미국 내에 있는 부동산과의 교환은 해당하지 않는다. 다만, 외국 부동산은 외국에 있는 다른 부동산끼리 교환이 가능한 점을 주지해야 한다.

▶매각이 손해라면 임대로 전환

우선, 주거 주택이나 자신이 쓰는 별장을 매각할 때 손실이 발생하는 경우에 이러한 손실은 세법상으로 비공제 손실로 간주해 세제 혜택을 전혀 보지 못하게 된다. 따라서 이러한 손실을 세금 공제할 수 있는 임대 주택으로의 변경을 깊이 있게 고려해 봄이 바람직하다. 물론, 임대 주택으로 변경하여 임대 시 발생하는 연간 비용 (감가상각, 수도 및 전기료, 보험, 수리비 등)은 수동적 활동으로 간주하여 그에 대한 손실의 공제가 제한될 가능성이 높다. 하지만, 주택 시세 하락 시 이를 매각할 경우 여기에 발생하는 양도손실을 세금 공제할 수 있는 절세를 꾀할 수 있게 된다.

만약, 주택에 대한 리모델링 등의 비용이 예상될 경우에는 이러한 비용은 임대를 계약한 이후에 발생시키는 것이 이를 임대주택의 세금 원가에 반영하게 되어 더 많은 감가상각을 할 수 있게 될 뿐만 아니라 수리비 등은 지출한 해에 세금 공제로 혜택을 볼 수 있기 때문이다.

▶법인에 매각을 통한 절세

현 주거 주택의 에퀴티에서 현금을 인출할 필요가 있을 경우에도 매각을 원하지 않는 경우가 종종 발생한다. 이러한 경우에는 자신이 100% 소유하는 법인을 만들어 자신의 주거 주택을 이러한 법인에 현 시가로 매각하는 경우를 고려해 봄 직하다.

이러한 경우에 법인은 이를 임대하고 임대 시 이를 시가로 상승한 원가로 감가상각하여 세금 혜택을 보게 된다. 더욱이, 법인에 매각한 주택의 양도소득은 주거 주택으로 간주할 경우, 부부 50만 달러 독신인 경우 25만 달러까지 면제 혜택을 누릴 수 있다. 하지만, 이러한 양도소득이 면제 혜택의 액수를 초과할 경우에는 그 초과 부분에 대해서 양도소득세(capital gain tax)가 아닌 일반 소득세 (ordinary income tax)로 납부해야 한다.

만약, 주거 주택이 임대 주택으로 변형된 후 매매돼 양도소득이 발생했을 경우, 원가(basis)의 계산은 구매가에서 자본개선 비용을 더하고 감가상각을 빼서 구하면 된다. 하지만, 양도손실이 발생할 경우에는 원가의 계산은 위에서 언급한 방법으로 구한 원가나 임대 주택으로 변형할 당시의 시가 중 더 낮은 금액이 원가로 된다. 이러한 세법은 개인이 주거용 주택으로 사용하였을 당시 가격의 하락이 나중에 임대주택으로 변형된 후 판매될 경우 이에 대한 손실을 세금공제로 이용하는 것을 막기 위한 방편으로 설정한 법규다.

▶집 두 채 이용한 세금 절약

납세자 중에 적잖은 수가 집을 두 채 이상 소유하고 있어서 이를 이용한 절세 방안을 모색해 보면 다음과 같다. 특별한 용도로 쓰이지 않고 있는 집이 있을 경우에 이를 잘 이용하면 세금을 절약할 수 있는 방법이 있다.

먼저, 이를 임대한다. 임대로 생긴 임대 소득의 대부분은 집을 유지하는데 들어가는 비용으로 인해 상당 부분 또는 모두 상쇄가 될 것이다. 그 외에도 수리비, 유지비, 공공요금, 유틸리티, 보험료, 및 감가상각을 발생시켜 실제 소득을 삭감하여 세금을 절세하는 효과를 볼 수 있게 된다. 물론, 여기에는 수동적 소득으로 인한 세금 제한으로 당해 연도에 혜택을 볼 수 없게 되는 상황이 납세자의 세 소득의 여부에 따라 발생할 수도 있다. 하지만, 쓰지 못하게 되는 손실은 다음 해로 이월돼 이를 궁극적으로는 사용할 수 있게 된다.

이러한 절세 전략은 자칫하면 함정에 빠져들 수 있다. 임대 비용이 소득을 초과하여 손실이 발생할 경우 이에 대한 비용은 공제가 안 된다. 반면, 임대소득이 임대 비용을 초과할 경우 순 손익에 대한 세금을 납부해야 한다.

▶임대 부동산 세제 혜택 및 제한

임대 건물 구매 시에 대다수의 납세자가 에스크로 서류만을 기준으로 세금보고를 정리하는 오류를 범하고 있다. 그 외에 비용(여행비, 자동차 비용, 회계사 및 변호사 비용)도 세밀하게 챙겨서 기록을 잘 정리, 세금 원가를 잘 설정해야 한다. 이때, 임대 건물을 물색하느라 쓴 관련 경비도 공제를 받을 수 있다.

임대 건물을 소유하고 있다면 자택과 달리 부동산 융자이자 및 재산세 외에도 보험료, 수리비, HOA 등 다수의 경비를 세금 공제를 받을 수 있다. 그중에서도 가장 유익한 공제 항목의 하나는 감가상각 비용이다. 하지만, 정부는 이를 제한하기 위한 여러 세법을 시행하여 수동적 손실 제한과 배케이션홈 공제 제한 등으로 이에 대한 혜택을 줄였다.

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