[상 법] 가주 주거용 건물 세입자 보호 정책<2020년 2월 9일 기준>

15일 내에 경제적 어려움 증명하고
렌트비 25% 내야 보호 받을 수 있어

2021년 1월 29일 가주 정부의 코로나19 세입자 구제법 SB-91이 통과됐다. SB-91은 2020년 8월 30일에 발효된 세입자 구제법 AB-3088을 연장하고 또한 추가로 세입자 보호 대책이 포함되어 있다.

연방법 차원에서는 CDC (연방 질병 통제 센터)에 발효한 세입자 퇴거를 금하는 모라토리엄이 있지만 캘리포니아 주에서 제정한 세입자 구제법이 세입자에 대한 보호가 더 강력하기 때문에 캘리포니아 주에서 발효한 세입자 구제법에 대해서 설명하겠다.

AB 3088 가주 구호법은 기본적으로 2021년 1월 31일까지 코로나19와 관련해서 경제적이 어려움으로 퇴거를 못하게 했다. 따라서, 경제적이 이유로 렌트를 내지 않은 경우를 제외하고 리스 계약의 다른 조건을 위반 했을 경우에는 퇴거소송이 가능하다. 또는 2020년 3월 1일 전에 렌트를 내지 않은 경우에도 퇴거 소송이 가능하다. 건물주가 세입자 건물에 직접 살려는 목적으로 기존의 세입자를 퇴거할 수 있었으나 가주 구호법에서는 이런 경우에도 퇴거를 할 수 없다. AB-3088 가주 구호법이 2021년 1월 31일에 자동 폐기 때문에 이를 대체하는 법으로 SB-91이 제정됐다. SB-91는 AB-3088의 법을 2021년 6월30일까지 연장할 뿐 아니라 보호조항을 추가했다. SB-91에 추가된 사항을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 2020년 3월 1일부터 2021년 6월 31일 사이에 렌트를 내지 못한 이유로 퇴거를 할 수 없다. 다만 15일 통지를 받은 후 15일 안에 코로나에 의한 경제적 어려움이 있다는 확인서를 건물주에게 통보해야 한다. 다만 렌트의 25%를 2021년 6월 30일까지내야 한다. 25%를 내지 않은 세입자에 대해서는 2021년 7월 1일부터 퇴거 명령 소송을 제기할 수 있다.

건물주는 렌트를 내지 않는 세입자에게 15일 통지서를 줘야 한다. 15일 통지서를 받은 후 세입자가 코로나19와 관련해서 경제적 어려움이 있었다는 증명서를 제출할 경우에는 렌트 비 지급 불이행의 이유로는 퇴거를 할 수 없다. 경제적 어려움이 있었다는 증명은 캘리포니아 주정부의 웹사이트(landlordtenant.dre.ca.gov)에 가면 선서 증명서를 받을 수 있다. 소득이 10만 달러 이하나 지역의 중간 소득의 130% 이하일 경우에는 선서 증명서에 서명만 하면 된다. 소득이 10만 달러 이상이나 지역의 중간 소득의 130% 이상일 경우에는 소득의 감소가 있음을 증명하는 서류를 같이 제출해야 한다. 세입자는 15일 통지서를 받은 후 15일 안에 선서증명서나 소득감소를 증명하는 서류를 건물에게 제출하지 않을 경우에는 퇴거 명소소송 중단의 혜택을 받을 수 없다. 즉, 건물주의 입장에서는 코로나19에 따른 경제적 어려움에 대한 증명서를 제출하지 않을 경우에는 퇴거 명령 소송을 제기할 수 있다. 따라서 세입자는 반드시 매달 코로나19에 의하여 경제적 어려움이 있다는 증명서를 제출해야 한다.

둘째, 건물주는 세입자에게 렌트비 금액 외에 연체금이나 다른 벌금을 부과할 수 없다.

셋째, 주거하고 있는 카운티의 중간소득이 80% 이하의 소득을 갖고 있고 코로나에 의한 경제적 어려움을 갖고 있는 세대에 대해서 연방정부에서 받는 14억 달러의 재원으로 세입자 지원을 한다.

넷째, 건물주는 2020년 4월 1일부터 2021년 3월 31일까지 세입자가 내지 않은 렌트에서 80%까지 지원받을 수 있다. 다만 나머지 20%에 대해서는 부채 탕감을 하는 것에 동의해야 한다. 건물주가 20% 탕감에 대해 동의하지 않을 경우 밀린 렌트의 25%를 세입자에게 직접 지불할 수 있다.

SB-91과 AB-9088은 캘리포니아 전역에 적용되지만, 동시에 각각의 카운티 정부와 시정부가 발효한 퇴거금지 명령이 있으므로 세입자와 건물주는 속한 시와 카운티의 법을 반드시 확인해야 한다.

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이승호 / 상법 변호사