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[부동산 투자] 주택 소유주의 절세법

모기지 이자 비용 세금 공제 혜택
재산세·증개축 비용 감면 가능

한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것이 있다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때 보유세의 비율이 높아지고 팔았을 때 차익에 대한 양도 소득세가 몹시 높아진다. 그러나 미국에서는 두 개 이상의 주택을 소유하게 되어도 정부는 적극적으로 여러 가지 세금을 감면하여 경제적 혜택을 주고 있다. 먼저 국세청(IRS)은 융자를 받아 주택을 구매한 홈오너에게 모기지 이자 비용과 재산세를 매년 보고하는 소득세의 공제대상으로 하여 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다. 그러면 미국의 주택소유자들이 매년 하는 세금보고 때에 도움이 될만한 중요한 세제 혜택을 정리해 보자.

첫째 IRS에 소득을 보고할 때 모기지 이자비용에 대한 세금을 공제받을 수 있다. 우선 매달 지불하는 주택 융자 상환액의 내용은 보통 원금과 이자로 구성되는데 대출 초기에는 원금 상환보다 이자의 비중이 상당히 높다. 그리고 주택 융자에 대한 이자 공제는 가장 큰 세금 감면을 받을 수 있는 항목 중 하나이다. 결혼한 부부는 최대 100만 달러까지 대출금의 이자가 감면되며 위에 언급하였듯이 공제액은 모기지가 시작되는 초기에는 원금이 삭감되는 것보다는 월 페이먼트의 대부분이 이자이므로 새로 집을 사서 대출을 하는 사람들에게 특히 많은 혜택을 볼 수 있다. 때에 따라 월 페이먼트에 재산세를 미리 공탁(property tax escrow)하기도 하는데 이때 주택 보험료나 모기지 보험료(PMI) 등이 추가되기도 한다.

둘째 보통 해마다 2번에 걸쳐 내야 하는 재산세도 역시 세금보고 시의 공제 항목에 포함된다. 세금보고를 할 때 공제 항목을 기재한 납세자들은 주거용 부동산에 대한 부동산 세금 공제를 받을 수 있으며 과세연도 중반에 집을 샀다면 판매일 이후에 납부한 모든 세금을 공제받을 수 있다. 자신이 거주하는 집에 대한 재산세를 1만 달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 특히 1가구 2주택 이상의 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 공제를 받을 수 있다.

특히 주택을 증·개축을 하여 개조하면 주택의 가치도 높일 수 있고 함께 세금공제 혜택을 받을 수 있다.

주택을 살 때와 마찬가지로 집을 증·개측할 때도 역시 주택의 담보대출이 가능하고 동일한 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 집에 대한 개선을 계속하는 것은 주택을 판매할 때도 좋은 가격을 받는 데 도움이 될 수 있다. 주택으로 인하여 지불한 세금이나 가격보다 더 높은 금액에 팔린다면 추가비용은 일정기준과 규칙에 따라 양도소득이 되어 과세대상으로 간주할 수 있다.

그러나 주택을 보수할 때의 비용이 공제되어 집을 팔 때 집값이 올랐을 때 세금 공제 혜택을 볼 수 있다.

그 외에 모기지 이자 크레딧이나 포인트 공제 등을 통하여도 세금 감면의 혜택을 볼 수 있으니 전문가와 상의하여 볼 것을 권한다. 특별히 본인이 거주하는 주택이 지난 5년간 2년 이상 살았다면 1인당 25만 달러씩 부부 합산 50만 달러까지 세금이 공제된다.

▶문의: (213)505-5594


미셸 원 / BEE부동산 부사장



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