[상 법] 저당권 순위 관계

부동산 담보권 등기 순서에 따라 결졍
‘메케닉스 린’은 예외, 담보권보다 우선

가주법은 건설업 종사자나 건설 자재상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이런 저당권을 메캐닉스 린(Mechanics‘ Lien) 이라고 한다. 메캐닉스 린은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다. 또한, 정해진 시간 내에 소송을 진행해서 메캐닉스 린이 설정된 부동산을 차압할 수 있다.

부동산에 대해서 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권간의 순위설정이다. 일반적으로 부동산 담보권 사이에서의 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 메캐닉스 린이다.

일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후에 설정된 담보권보다 우선순위다. 위의 경우에서처럼, 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게 된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 된다. 다만, 대출에 관한 담보권 등기가 건물공사가 시작되기 전에 이루어지지는 않았으나 메케닉스 린을 설정할 수 있는 건설업자가 대출 담보가 있었다는 실질적인 통보가 있었을 경우에는 등기되지 않은 담보권일지라도 메케닉스 린보다 선 순위를 인정받을 수 있다.

메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대하여 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심 하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안 된다. 메케닉스 린 외에도 세금에 관련된 린 또한 특별한 선순위 대우를 받으므로, 선순위가 달라질 수 있게 된다.

이와 같이, 건설업종사자나 건축 자재상에게 강력한 권리를 주기 때문에, 가주법은 메캐닉스 린이 설정되고 차압까지의 절차나 조건을 까다롭게 정하고 있다.

첫 번째는, 건물주, 하청업자일 경우에는 원청업자나 건설융자가 있을 경우에는 은행에게 공사가 시작한 시점부터 또는 자재를 납품한 시점부터 20일 안에 Preliminary 20-Day Notice (20일 선통보)를 발송해야 한다. 20일 선통보에는 건축을 하는 건설업자의 이름과 주소 그리고 공사비를 명시해야한다. 자재상일 경우에는 납품한 자재의 품목과 가격을 명시한 20일 선 통보를 줘야한다.

둘째, 20일 선통보를 주고 나서 대금지급이 안됐을 때, 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 건축업자일 경우에는, 공사완료통지서를 등기한 이후 60일, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다.

마지막으로, 메캐닉스 린이 등기된 부동산을 차압을 요구하는 소송을 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기하지 않을 경우, 메캐닉스 린은 자동으로 해소가 된다. 90일이 지나면 법률적으로는 효력이 없는 메케닉스 린이지만 문제는 타이틀 리포트에는 메케닉스 린의 등기가 없어지는 것은 아니다. 따라서 효력이 없어진 메케닉스 린을 완전 해소하기 위해서는 메케닉스 린을 등기한 원청업자나 건축업자에게 삭제 요구를 할 수 있으나 삭제를 거부할 경우에는 메케닉스 린을 삭제하는 소송을 내야 한다.

▶문의:[phone]


이승호/ 상법 변호사