FHA 모기지 론으로 주택을 구입하려면? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 전문가

▶문= FHA 모기지론으로 주택을 주입하는 방법을 알고 싶습니다.

▶답= 펜더믹등 경제 상황이 힘들어지고 있는 상황속에서, 주택 모기지 이자율은 떨어져 가는데, 여러가지 여건상 좋은 크레딧 점수를 갖지 못한 분들과 인컴이 충분하지 못한 분들에게 저금리의 주택 모기지 이자율은 그림의 떡이 될수 있습니다.하지만 크레딧 점수가 부족하고 많은 다운페이를 힘들어하는 분들에게 FHA 모기지 론은 좋은 대안으로 자리잡아 가고 있습니다. 그래서 현재는 전체 모기지의 1/4 이상이 FHA 론을 사용하고 있습니다.

FHA 모기지론의 특징은 다음과 같습니다.
첫째, 주거용(Primary residence)으로만 가능합니다. 컨벤셔널 론으로는 Income property를 론할 수도 있지만, FHA 모기지 론은 주택을 주거용 (primary residence)으로 사용할때만 가능하며, 첫주택 구입자가 아니더라도 FHA 모기지 론을 사용할 수 있습니다. 또한 현재 집이 있는 분이 현재 소유하고 있는 집을 렌트로 주고, 자신이 주거용으로 살집을 FHA 모기지 론으로 구입할 수도 있습니다.

두번째, FHA 모기지 론은 크레딧 스코어가 높지 않든지, 인컴이 부족하든지, 다운페이 할 돈이 부족하여, 컨벤셔널 모기지로 융자를 받을 수 없는 분들에게 희소식이 될 수 있습니다. 신용이 낮거나 다운 페이먼트를 많이 할수 없는 분들도 FHA를 통해서 융자 할 수 있습니다. FHA의 최소 크레딧 점수는 500점이고, 500-579점까지는 다운페이먼트를 10%해야 하고, 580점 이상일 경우에는 3.5%를 다운 페이하고 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 FHA 론은 모기지론을 시작할 때, 선불로 내는 모기지 보험료를 융자 금액 1.75%를 내고 시작해야 합니다. 그리고 매달 내는 모기지 보험료가 따로 있습니다. 하지만 FHA를 통해서 좋은 이자율을 받는다면, 이런 모기지 보험료는 생각보다 큰 부담이 되지 않기 때문에 많는 분들이 FHA 론을 선호하고 있습니다.

세번째, FHA 론을 통해서 Condo를 구입할수도 있습니다. 하지만 조건은 Condo의 HOA가 FHA에 먼저 approved 되어 있어야 합니다. 그러므로 FHA 론으로 Condo를 구입하려고 할때, 그 Condo의 HOA 규정을 먼저 확인해야 합니다.

네번째, 컨벤셔널 모기지는 가족관계를 가진 사람들만 Borrower와 Co borrower로 모기지 타이틀에 들어갈수 있습니다. 하지만 FHA론은 가족이 아닌 다른 사람과도 Borrower와 Co-borrower로 함께 주택을 구입할 수 있습니다.

정리하자면 FHA 융자의 심사기준은 크레딧 점수가 낮은 분들에게 관대합니다. Foreclosure를 해도, FHA론의 3년 후에 신청이 가능하며, bankruptcy가 있을때는 2년후부터 FHA 론의 신청이 가능해집니다. 또한 컨벤셔널 모기지는 크레딧 점수와 따라서, 집 가치에 대비 융자 금액에 따라서, 이자율이 각각 다르게 적용되는 반면에 FHA 모기지는 일단 심사기준 이상이 되는 모든 신청자들에게 동일한 이자율을 적용하기 때문에 크레딧 점수가 조금 낮더라도 FHA를 통해서 좋은 이자율 받을 수 있습니다. 혹시 켄벤셔널 모기지를 신청하시는데 어려움을 겪는 분이 있다면 FHA 론을 생각해 보시고 연락주시면 최선을 다해서 도와 드리겠습니다.

사무엘 리 주택융자 (MLO)
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