[상 법] 장애인 접근 검사 리포트

2017년부터 '임대 계약서'에 공개 의무화
책임 소재 갈릴 수 있어, 임대 계약시 확인

장애인 공익소송이 증가하면서 비즈니스뿐 아니라 부동산 소유주도 장애인 보호법에 대한 관심이 높아졌다. 일반적으로 장애인 공익소송이 제기되면 장애인 원고는 건물주와 비즈니스를 동시에 소송을 하게 된다. 장애인 원고와 소송을 풀기 위한 합의나 소송을 진행하는 것뿐 아니라 장애인 공익 소송에서 제기된 접근성 문제에 대한 책임 소재에 대해서 건물주와 세입자인 비즈니스 오너와의 분쟁도 발생하게 된다.

예를 들어 세입자로 있는 비즈니스의 정문에 들어가는 과정에서 장애물이 있을 경우 이에 대한 수리 및 법적 책임이 건물주인가 아니면 세입자 비즈니스인가 하는 문제가 발생한다. 이러한 문제에 있어서 법적 책임에 대한 해석의 시작은 건물주와 세입자 비즈니스 간에 체결한 임대 계약서에서 해당 문제에 대한 수리 및 관리 책임이 누구에게 있는가 가 중요한 쟁점이 된다.

2017년 1월 1일자로 발효된 캘리포니아 민법 1938조는 상업 리스일 경우 임대 계약서에 공인 접근 전문가(Certified Access Specialist)가 검사 후 작성한 리포트의 공개 의무를 정하고 있다. 다만 모든 상업 건물주가 공인 접근 검사를 해야 하는 것은 아니다. 다만 공인 접근 검사를 했을 경우 이에 대해서 세입자에게 제공해야 하는 의무가 있다. 검사를 하지 않았을 경우에는 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 임대계약서는 해당 건물이 공인 접근 전문가의 검사를 받지 않은 것을 임대계약서에 공개해야 한다.

공인 접근 전문가에 의해서 건물에 대한 검사가 있었고, 접근검사서 발행 이후부터 임대계약서 서명전에 장애인 접근성과 관련된 법안에 영향을 미칠 수 있는 공사나 수리가 있지 않을 경우에는 건물주는 리스 계약서 서명전에 공인접근 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다. 세입자는 공인접근 검사 리포트에 대해서 장애인 접근성과 관련된 법을 준수하는데 필요한 수리를 하는 것 외에는 비밀을 유지해야 한다.

장애인 공인 접근 검사 리포트에서 제기된 위법 사항에 대해서는 기본적으로 건물주의 책임이다. 다만 이러한 수리 책임을 리스 계약서에서 세입자의 책임으로 규정할 수 있다. 모든 세입자는 임대계약서에 서명하기 전에 공인 접근 검사 리포트를 검토할 권리가 있고 임대계약 서명 전 48시간 안에 리포트가 제공되지 않았을 경우, 세입자는 임대계약 서명 후 72시간 안에 임대계약서를 해지할 권리가 있다.

또한 장애인 접근 검사 리포트 때문에 장애인 접근성과 관련된 법을 준수했다는 결론이 났을 경우 임대계약서 서명 후 7일 안에 검사 확인서와 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다.

해당 건물에 대해서 공인 접근 검사를 하지 않았을 경우에는 세입자가 공인 접근 검사를 원했을 경우 검사를 진행하는 것에 대해 반대할 수 없고 검사를 진행하는 것에 관한 시기와 비용에 대한 협의를 할 수 있다는 규정이 리즈 계약서에 명시돼야 한다.

민법 1938조는 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 리즈에 적용되므로 건물주는 모든 임대계약서에 서명전에 임대계약서에 공인 접근 검사 리포트에 관한 규정이 명시되어야 한다. 공인 접근 검사를 했을 경우에는 검사 보고서와 확인서를 세입자에게 제공하고 임대계약서에는 이러한 사실을 확인하는 규정을 명시하는 것이 추후에 검사 보고서의 제공에 관한 논란을 제거할 수 있다. 즉, 임대계약서에 법에 근거하여 공인 접근 검사 리포트와 확인서를 세입자에게 제공했다는 것을 명시하고 세입자에게 서명을 받는 것을 권한다.

또한 공인 접근 검사를 하지 않았을 경우에는, 세입자가 검사를 진행할 권리가 있고 세입자와 건물주가 검사를 진행하는 것에 대한 비용과 시기에 대한 협의를 할 수 있다는 규정을 명시하고 서명을 하는 것을 권한다.

장애인 소송이 제기될 경우, 위반 사항에 대한 책임 소재는 임대계약서에 의해서 결정된다. 즉, 해당 위반 사항이 세입자와 건물주 중 수리와 관리의 책임이 있는가에 의해서 최근에 폭발적으로 늘어난 장애인 공익 소송에 대해서 논란이많지만 현재로써는 유일한 해결 방법은 장애인 보호법을 지키는 것이다. 공익 접근 검사를 받은 후 지적된 사항을 수리한 후 확인서를 받는 것이 소송으로 인한 비용과 시간을 절약할 수 있는 현실적인 방법이다.

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이승호 / 상법 변호사