[부동산 가이드] 에스크로(Escrow)에 대하여

거래 완료까지 중립적 입장 견지
셀러와 바이어 모두 보호 받게 돼

캘리포니아에서는 주택을 판매하거나 구입할때에 에스크로를 오픈한다. 에스크로란 봉인된 두루마리(Scroll), 증서(Deed)라는 뜻으로 한마디로 얘기하면 중립적인 제삼자를 말한다. 주택 판매 시에 셀러는 집문서를 양도하며 매매값을 받아야 하고, 바이어는 부동산을 구입하는 대가로 돈을 지불하는 동시에 문서를 양도받아야 하므로, 부동산의 구매 혹은 판매 계약에 따라 문서와 자금 등을 처리하고, 거래가 완료될 때까지 바이어와 셀러 사이에서 중립적 입장을 견지하고, 필요한 조건을 충족시키며 안전하고 정확한 거래를 마치도록 도와주는 행위와 그 오피스를 말한다.

에스크로는 크게 3가지 종류로 나누어질 수 있는데, 첫째는 우리가 흔히 사용하는 부동산거래를 위한 에스크로이고, 두 번째는 사업체거래를 위한 에스크로, 그리고 부동산이나 비즈니스의 재융자를 위한 경우에 에스크로가 오픈된다. 에스크로 회사와 담당자, 또 에스크로 기간은 법적으로 정해진 것은 아니고 거래 당사자 간의 합의에 따라 정해지고 진행 과정에 따라 짧아지기도, 길어지기도 한다.

에스크로의 진행 절차는 간단히 얘기하면 아래와 같다. 우선 셀러가 오퍼를 받아들임으로 거래가 성립되어 에스크로가 오픈되면, 보통 셀러의 에이전트가 매매계약서를 지정된 에스크로에 보내고, 에스크로는 그 계약서에 근거해서 진행을 시작한다. 바이어는 3일 이내에 매매계약서에 근거한 디파짓(Earnest Money)를 보내야 하는데, 에스크로는 디파짓을 받는 그 즉시로 에스크로 지침서, 매매계약서의 확인서와 초기 디파짓의 영수증, 타이틀에 관련된 리포트(Preliminary Report)를 바이어와 셀러 측에 보내주고, 융자회사에도 전달한다.

이때 집문서에 잘못된 사항이 있는지 등을 조사하여 교정을 요구하고, 셀러가 가지고 있는 주택 모기지 금액을 확인하여 최종지불 청구를 은행 측에 요구한다. 이 진행 과정은 셀러와 바이어가 제공하는 정보에 기준으로 하는 것이므로, 반드시 정확하고 확실한 정보를 에스크로에 전달해야 하고, 변경사항이 있을 때도 꼭 에스크로에 변경내용을 전달하여야 한다.

에스크로는 융자은행으로부터 서류를 받아서 바이어가 융자서류에 사인을 하도록 하는데, 이때 바이어가 나머지 다운페이와 클로징 비용을 에스크로에 제출하면 바이어의 공증된 융자서류와 화재보험 구입여부 확인, 또 타이틀이 깨끗하게 해결되어 있는지 등을 최종 확인하여 융자은행으로 보낸다. 이렇게 해서 은행으로부터 펀딩을 받은 금액은 부동산의 소유권 보험회사로 보내어져서 매매종결에 필요한 모든 서류들을 등기시킴으로 거래 절차가 끝나고, 에스크로는 HUD-1이라는 최종 종결명세서(Closing Statement)를 셀러, 바이어, 그리고 은행에 제출함으로 에스크로를 클로징한다.

필자는 여러 가지 분쟁을 방지하고, 원활하게 이끈다는 점에서 충분히 지불할 이유가 있는 제도이고 셀러와 바이어를 위한 보호책이라 생각한다.

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쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장