집을 처음 구입할 때, 꼭 알아야 할 절차와 융자의 핵심 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 전문가

▶문= 집을 처음 구입하려는 분이 꼭 알아야 할 절차와 주택융자의 핵심은?

▶답= 먼저 마음에 드는 집을 찾아보고, 그 집을 어떻게 하면 살수 있을까라고 고민하는 분들이 있습니다. 하지만 관심이 있는 집을 한번 보려고 해도 부동산 에이전트를 통해서 그 집을 살수 있는 주택융자가 가능하다는 서류(pre-approval letter)를 제시하지 않으면 집을 투어(tour) 조차 하기 힘듭니다. 주택구입 절차와 주택융자에 대한 대략적 이해가 필요합니다.

첫째, 먼저 나의 재정 상태에 대한 파악이 필요합니다. 냉철하게 내가 가지고 있는 재정 능력이 어떻게 되는지, 얼마까지 주택 융자가 가능한지를 살펴야 합니다. 이런 냉철한 판단없이 마음에 드는 집에 끌려 무리하게 집을 산 후 후회하는 경우가 많기 때문입니다. 처음에 다운페이로 지불할 현금, 인컴 중에서 집과 관련한 페이먼트(모기지, 세금, 보험등)는 얼마까지 가능한지, 크레딧 점수는 어떤지 알고 잘 준비해야 합니다.

두번째, 구입할 집의 위치와 형태를 고려해야 합니다. 다니는 직장과 학군등을 고려해서 불편없는 적당한 위치를 정하고, 단독주택 (single house)을 할지, 타운하우스을 할지, 콘도를 할지 결정해야 합니다. 이때 고려하실 것은 타운 하우스와 콘도는 관리하는 것은 편리하지만, HOA가 커서 상대적으로 주택payment를 높이게 됩니다.

세번째는 주택을 구입할 계획을 세우면, 먼저 도움을 줄 융자 에이전트를 찾는 것이 좋습니다. 융자 에이전트를 찾을 때, 부동산 에이전트의 도움을 받을수도 있지만, 여러 경로를 통해서 잘 살펴보고, 먼저 신뢰할 만한 라이센스가 있는 융자 에이전트를 찾는 것이 중요합니다. 융자 에이전트와 충분히 상의 후 내가 융자받을 수 있는 금액의 범위를 확인하고 그것에 맞는 주택을 찾는 것이 중요합니다. 오퍼(offer)를 넣을 때, 필요한 Pre-approval letter를 융자 에이전트를 통해서 준비해야 합니다. Pre-approval letter는 셀러에게 이 주택을 살 수있는 능력을 보여주는 문서로서 요즘은 오퍼를 넣을 때 항상 첨부하고 있습니다.
이 때에, 준비해야 할 것은 다운페이입니다. 주택 가격(value)의 20%이상을 페이하게 되면, 모기지 보험(PMI)를 피할 수 있습니다. 하지만 집가격의 5%정도만 다운페이를 해도 집을 구입할수 있는 모기지 플랜들이 많이 있습니다. 이때 다운페이로 들어가는 돈은 본인 은행 어카운트에서 2달이상 있어야 하지만, 본인의 돈이 부족하다면, 부모, 형제들을 통해서 gift로 처리 할 수도 있습니다.

네번째, 오퍼가 받아들여지면 에스크로가 오픈됩니다. 에스크로는 셀러와 바이어의 중립적 입장에 있는 회사로, 주택거래가 투명하게 진행될수 있도록, 모든 서류와 서로 오가는 돈은 에스크로를 통해서 주고 받도록 되어 있습니다. 통상적으로 30-60일동안 에스크로를 오픈하고 그 안에 모든 주택 거래 절차를 마무리합니다. 에스크로 기간 동안에 전문가를 고용해서 주택 전반에 어떤 문제가 있는지를 점검하는 것을 홈 인스펙션이라고 합니다. 홈 인스펙션 할때, 바이어도 함께 주택을 둘러 볼 수 있습니다. 또한 터마이트 인스펙션이 있는데, 터마이트는 나무 속에서 나무를 갉아먹으면서 서식하는 벌레로, 터마이트가 발견되면 셀러에게 요구해서 터마이트 treatment를 받도록 해야 합니다. 마지막으로, 주택 감정은 주택의 가치를 평가하는 것으로, 주택의 구입가격이 주택감정 가격과 비슷해야 주택융자가 정상적으로 나오게 됩니다. 에스크로에서 가장 중요한 부분은 컨틴전시(Contingency)입니다. 이 조항은 유사시에 계약을 최소할 수 있는 조건이 있는 조항으로 바이어(buyer)가 요구하는 모든 조건이 충족되어 집을 구입하겠다는 의지를 표명하게 될때, 컨틴전시를 리무브(remove) 하게 됩니다. 바이어는 컨틴전시를 리무브하게 되면 더 이상 계약을 돌이킬 수 없기 때문에 다시 한번 주택의 전체적인 상태를 확인하고 이 절차에 들어가야 합니다.

다섯번째, 융자에 필요한 모든 점검사항이 완료되면, 이 서류는 심사담당자에게 넘겨져 최종 승인을 받게 됩니다. 이 과정에서 파일은 클로징으로 넘어가고 CD 즉 closing disclosure라는 서류가 만들어집니다. CD에는 융자금액, 상품, 이자율 등 융자와 관련된 조건과 비용이 모두 정확한 금액으로 표시되어 있습니다. 마지막으로 CD의 내용을 정확히 확인하고 싸인해야 합니다. 그 다음은 펀딩과 각종 서류를 등기하는 리코딩이 진행되고 에스크로가 끝나게 됩니다.

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