앞으로의 주택시장 매물 동향과 사업체 매매 전략 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

곽재혁/부동산 에이전트

▶문= 현재 주택을 구입하려고 매물이 나오기를 기다리고 있습니다. 언제쯤 그리고 어떠한 형태의 매물들이 주택 시장에 나오고 사업체 매매는 어떻게 준비해야 하나요?

▶답= 첫 번째, 경제적인 어려움에 처한 주택 소유주들의 주택이 매물로 나올 가능성이 있습니다. 이번 겨울부터 봄이 되기 전까지의 시기에 급매물 형태나 일부 숏 세일로 매물이 나올 수 있습니다. 두 번째, 외곽지역을 중심으로 주택 구입자 중 fha나 노다운의 VA 또는 USDA 융자와 같이 비교적 적은 다운 페이로 2-3년에 주택을 구입했던 주택 소유주 중 최근의 사태에 모기지 연체의 비율들이 대도시 지역보다 높아지고 있고 이들 중 급매가 나올 가능성 그리고 세 번째, 시 외곽 지역이나 (예. LA나 오렌지카운티에서 인랜드 지역으로) 타주로의 이주를 실행에 옮기려는 소유주들의 매물이 나올 가능성이 있습니다.

최근에 부동산 협회들에서 각종 숏세일 관련과 은행 차압(REO)나 HUD SALE 등 DISTRESSED PROPERTY 세일 관련된 여러 가지 교육 프로그램이 강화되고 있습니다. 아무래도 시장에 아직도 바이어가 많이 있는 상황에서 매물의 부족으로 인해 바이어들의 움직임이 적어진 상황이지만 결국 매물이 시장에 나와 준다면 거래량이 올라가면서 어느 정도 다시금 이자율 외에 시장에 동기 요인이 될 수 있습니다. 직접 구입해서 운영하는 경우 외에 기존 사업체들 간의 흡수 합병(M&A) 시장 또한 활발히 이루어지고 있고 내년에는 사업체 중 가장 핫한 추세가 될 전망입니다.

현재까지는 계속 오픈을 해온 필수업종이나 매상이 팬데믹 이전에 꾸준했던 업종의 부분 영업재개 시의 실적을 참고해서 선별적으로 융자가 가능한 경우들이 있으며 앞으로 사업체 매매 계획이 있으신 업주들의 경우 영업 실적 개선에 힘쓰시고 PPP 융자가 있으실 경우 탕감이 가능해야 하며 EIDL의 경우에도 일단은 부채로 잡히기 때문에 특히 SBA 융자나 PRIVATE 융자가 가능한지 리스팅전 관련해서 렌더와 사전 조율 준비작업을 하셔야 합니다. 부분적으로 오너십이 체인지 되거나 PPP의 경우 탕감 시까지 시간이 걸리거나 불가능 시 추가 PPP 융자 액수만큼을 에스크로에 예치하셔야 하며 특히 계속 사업체를 유지하는 조건으로 EIDl이나 ppp 등이 지급되었기 때문에 매매 시 추가로 SBA의 양해를 받는 조건이 필요하실 수 있습니다.

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