[상속법] 상속과 1031 교환

1031 교환, 건물 매각 후 180일내 거래 완료해야
상속 날짜 기준으로 양도소득세 부과돼 '절세 효과'

상속법과 관련된 세법 ‘1031 교환(exchange)’이란 무엇인가.

‘1031 교환(exchange)’이란 상업용 부동산을 팔고 그 돈으로 비슷하거나 더 비싼 부동산을 법이 규정한 기간 내에 사는 경우, 양도소득세 납부를 지연해주는 세제 혜택을 말한다.

1031 교환은 연방세법으로 정부가 부동산 투자를 장려하기 위한 조치다. 양도소득세는 건물이나 토지 혹은 주식 등을 양도한 후, 발생하는 소득에 대해 정부에 내는 세금을 말한다. 예를 들어 집을 샀다 팔고 남은 차익에 대한 세금이 바로 양도소득세가 된다.

‘1031 교환’의 혜택을 받으려면 새로 사는 부동산이 상업용 부동산을 팔아서 취득한 이익과 비슷하거나 더 비싸야 한다. 그리고 45일 안에 새로 살 부동산을 명시하여야 하고 180일 안에 교환을 끝내야 한다.

여기서 ‘명시’ (identification) 란 에스크로 컴퍼니(Escrow company) 혹은 공인 중계인(Qualified Intermediary)에게 알려주는 것을 말한다.

또한 180일 내에 부동산 소유권 이전이 완료되는 것도 반드시 지켜져야 한다.

여기서 중요한 점은 사는 부동산이 하나가 아닌 여러 개의 부동산으로 나뉠 수도 있다는 점이다. 상업용 부동산을 판 돈으로 3개의 부동산까지는 가격에 상관없이 구매할 수 있다.

만약 더 많은 부동산을 구매하고 싶다면 일반적으로 새로 산 부동산들의 총 가격이 상업용 부동산을 매매한 액수의 200%를 넘어서는 안 된다.

또한 교환할 자산들이 비슷한 자산이어야 한다. ‘1031 교환’은 부동산 이외의 자산에는 적용되지 않는다. 예를 들어, 상업용 부동산을 팔고 새로운 부동산을 사는 것은 허용되지만, 미술품을 팔아 부동산을 구매하는 것은 허용되지 않는다.

왜냐하면 교환하는 자산들이 비슷한 자산이 아니기 때문이다. 따라서 ‘1031 교환'의 세금 혜택을 받지 못한다.

특히 2018년 개정 세법에서 ‘동종자산교환(Like-kind)’의 세금유예 혜택 대상에서 기계, 장비, 자동차, 예술품, 수집품 등의 동산과 지식재산권 등의 무형자산(intangible property)이 제외됐다.

즉, 토지와 건물 등 부동산만 동종자산교환 규정에 의한 세금유예 혜택을 받게 됐다는 것이다.

1031의 가장 큰 혜택 중 하나는 죽을 때까지 세금 지연을 받을 수 있다는 것이다. 만약 자녀들이‘1031 교환’으로 부모가 양도 소득세 지연 혜택을 받은 부동산을 상속받게 될 경우, 스텝업 베이시스(Step Up Basis)로 상속을 받게 된다. 이 뜻은 해당 부동산을 자녀들이 팔게 될 경우, 상속을 받은 날짜 기준으로 부동산의 양도소득세가 계산된다는 뜻이다.

만약 자녀가 상속을 받은 후, 가까운 시기에 부동산을 팔게 된다면 부동산의 가치상승이 얼마 되지 않을 테니 내야 할 양도소득세도 거의 없게 되는 셈이다.

세법 1031의 양도소득세 지연 조항은 투자자들에게 굉장히 좋은 기회를 제공한다.

유산상속 계획을 통해 자녀들에게 큰 세금 부담 없이 상속할 기회이기도 하다. 전문가와 충분한 상담을 통해 진행할 것을 추천한다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적인 절세가 가능하다는 말이다.

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스티븐 채 / 변호사