[부동산 투자] 투자의 기초 상식

이사 등 공백 아파트 공실률 최소 3%로 정해야
예금이자 낮아져 투자 캐시 플로우 많이 개선

부동산 투자에 관심을 갖는 분들을 만나 보면 전문가 이상으로 관련 지식을 가진 경우도 있지만, 부동산 투자에 전혀 문외한으로 '묻지마식' 투자를 생각하는 사람도 상당히 많아 보였다. 그래서 부동산 특히 오늘은 임대아파트에 투자하기 전에 알아야 할 기본 상식과 용어에 대하여 알아보려 한자. 여느 부동산 투자와 마찬가지로 아파트도 가격 상승과 매월 고정적인 현금 수입이 보장되어야만 투자한 보람도 생긴다.

먼저 사려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 월 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 따져봐야 하고 정확히 알아야 한다.

그런 이유로 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구매하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는 가격 산정 시 필요한 정보나 용어는 아래와 같다.

우선 일 년의 총수입을 계산할 때 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 정해진 렌트와는 별도로 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일 년 동안에 생기는 총지출의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목에는 재산세, 화재 보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원 관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입이 나오며 이때 잊지 말아야 할 것이 공실률이다. 일 년 내내 아파트가 꽉 차 있어도 공실률을 3% 정도 잡아야 한다. 이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다. 그리고 은행 융자로 아파트를 살 때 이 순수입에서 페이먼트를 하고 나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로우라고 하는데 이 캐시 플로어가 은행 예금이자보다 아주 높아야 바람직한 투자라고 할 것이다. 요즘 같이 은행 이자가 낮을 때는 상대적으로 이 캐시 플로우가 좋게 나올 수 있다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.

부동산 투자에 관심을 가지다 보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는데 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 12만 달러 나오는 부동산이 300만 달러의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 4%이다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 '배수'를 이야기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 160만 달러인 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만불이라면 그 매물의 GRM은 16이 되는 것이다.

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미셸 원 / BEE 부동산 부사장