모기지 연체와 테넌트의 렌트비 미납 수치의 의미 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

곽재혁/부동산 에이전트

▶문: 현재의 모기지 연체와 테넌트의 렌트비 미납 수치의 의미를 알고싶습니다.

▶답: 최근 여러 언론에 발표된 수치 중 제가 주목하는 것은 현재 5,6월 남가주 지역에서 렌트비를 미납하는 테넌트의 비율이 30%에 달한다는 것과 모기지 페이를 못 내고 있는 캘리포니아의 주택 소유주가 전체의 약 6% 정도라는 것입니다.

여전히 남가주는 렌트 인컴이 상대적으로 높고 안정적인 시장으로 여겨지기 때문에 투자를 고려하는 분들이 많습니다. 캘리포니아의 경우 9월 말까지 로컬 정부의 재량 하에 필요할 경우 렌트비 유예를 연장 할 수 있도록 되어 있지만 9,10월이 되면 실제적인 퇴거 소송이 진행되거나 이와 관련된 소식들이 전해질 것입니다.

아직은 Unlawful Detainer, 즉 불법 점유로 인한 퇴거 소송이 코트에 따라서 이루어지기 힘든 상황입니다. 따라서 정확한 상황 판단은 시간이 걸리겠지만,이미 7,8월 정도부터는, 거주를 원하는 테넌트가 렌드 로드와 밀린 렌트비에 대해서 페이플랜을 세운 경우가 늘어나고 있어 실질적인 렌트비 미납의 최종적인 숫자는 어느 정도 시간이 경과돼야만 알 수 있을 것입니다. 최근 임대용으로 부동산을 구입 시에 융자가 상당히 힘든 이유는 정확한 렌트 수입이 계속 들어오고 있다는 증명을 은행에서 요구하기 때문입니다. 현재 4만 달러 이하 가구당 소득자의 거의 36% 정도가 해고된 상황에서 얼마나 많은 이들이 일터러 복귀하느냐의 여부가 추후 임대 시장의 상황 예측에 중요한 요소가 될 것입니다.

혹시 모를 상황에 대비해서 모기지 유예를 선택한 주택 소유주들도 상당수이고 최근 90일 모기지 유예 혜택을 받은 홈 오너들의 경우, 다시 혜택을 신청 시 숏세일이나 융자조정 등을 권유받기 시작하고 있는 상황입니다. 만일 모기지 페이가 힘든 주택 소유주들이 늘어나거나 현재 테넌트가 렌트비를 미납하고 있거나 복수의 주택을 보유한 경우라면 주택을 시장에 내놓을 가능성이 있습니다.

매매가 이루어지면 연체의 비율도 떨어질 수 있습니다. 팔지도 못하고 렌트 인컴도 들어오지 않는다면 융자조정이나 숏세일 등을 시작하게 될 것입니다.

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