싼 부동산 매물 시장엔 언제쯤…여름 끝이나 연말께

[부동산 업체 글로브스트 분석]
대량 실업에 모기지 연체 악화
대도시 아파트 타격 적을 전망

코로나19로 숨죽였던 주택을 포함한 부동산 거래가 다시 활기를 찾아가는 모습이다. 부동산 전문가들은 주택 구매 수요가 높은 6·7·8·9월까지 활황세를 이어갈 것으로 진단하고 있다.

일부 투자자나 예비주택구매자들은 현금을 준비하고 코로나19 여파로 건물과 주택 가격이 내려가기만을 기다리고 있다. 특히 일부 유지가 어려워 매물 시장에 나오는 부실자산(distressed assets)을 언제 잡을 수 있을까는 그들에게 초미의 관심사.

부동산 전문 업체 글로브스트닷컴은 모기지브로커 업체 EN 캐피털의 네이선 위그햄 대표와의 인터뷰를 통해, 차압, 숏세일, 부실채권(Distressed Debt)의 등장 시기를 가늠해봤다. 부실채권은 투자자에게 큰 기회이기 때문이다.

위그햄 대표는 “당장 코로나19 백신이 나오지 않는 한 올여름 끝자락이나 연말쯤에 부실자산들이 나오기 시작할 것”이라고 내다봤다. 그에 의하면, 초유의 대량 실업 사태 발생하면서 상당수의 세입자가 렌트를 유지할 수 없게 됐다. 향후 실업률이 20% 이상 될 것이라는 예측만 있을 뿐 정확한 실업률에 대해서는 현재 알 수 없다. 대량 실업이 촉발한 경제와 부동산 시장에서의 물결효과(ripple effect) 엄청날 것이라는 게 그의 설명이다. 실업은 건물주들의 모기지 페이먼트를 어렵게 하고 결국 자산을 처분해야 하는 상황까지 내몰릴 수 있어서다.

이미 일부 모기지 브로커들은 부실채권을 찾아 나서고 있다며 EN 캐피털도 구매 의사가 있다는 이메일을 관련 업체들에 발송했다고 전했다. 그 과정에서 수 건의 딜(deal)을 발견했지만 아직 건물주들이 모기지 페이먼트 연체가 심각하지 않아서 가격 인하 폭 정도가 거래가 완료될 만큼 크지 않았다고 덧붙였다.

EN 캐피털 측은 오랜 경험에 비춰볼 때 부실채권 가격이 거래로 이어질 만큼 매력적으로 내려간다면 이런 매물을 인수하려는 자본이 쏟아질 것이라고 전망했다. 이미 부실채권 인수에 엄청난 자금이 밀려들었고 시장 변화를 예의주시하고 있다는 것이다.

지난 금융위기 때에도 한동안 주택 건설이 중단돼 현재의 매물부족 현상을 초래했고 이는 부동산 가격의 고공행진이라는 결과를 낳았다. 신규 매물이 시장에 진입하는 시기도 상당히 오래 걸렸다. 따라서 부실채권 부동산을 구매해 장기 보유한다면 엄청난 수익률을 올릴 수 있다고 설명한다. 경제 회복의 불확실성 증대로 많은 투자자는 유동성을 확보하고 적당한 시기가 오기만을 기다린다는 것이다.

투자 수익을 최대화할 수 있는 부동산 가격의 하락 폭에 대해서 위그햄 대표는 “부동산 유형과 지역에 따라 다르다”며 “주택난을 겪는 대도시의 아파트 공실률은 급격하게 상승하지 않아서 아파트는 이번 위기에 상당히 버틸 것”이라고 분석했다. 다만 주택 여러 채를 소유하고 임대를 주는 소규모 임대 업자는 이번 한파에 견디기 쉽지 않을 것이라는 진단이다. 특히 코로나19로 거의 모든 분야가 온라인으로 옮겨가면서 소매(리테일) 업소와 호텔과 모텔들의 전망은 밝지 않다고 덧붙였다.


진성철 기자 [e-mail]