기회구역<오퍼튜니티존> 새로운 투자처로 급부상

전문가에게 듣는다 - 회계법인 JJJ

회계법인 JJJ의 저스틴 주 대표 공인회계사(왼쪽)와 직원들이 오퍼튜니티존 투자에 대해 논의하고 있다. 진성철 기자

1031 부동산 교환과 비교 분석하니
어렵게 매물 찾으려 다닐 필요 없고
10년 묻어두면 투자 소득 면세 장점

그동안 미국에서 실행됐던 전형적인 빈곤퇴치에 대한 의존적 접근방식은 빈곤층의 생활 수준은높였지만, 직업창출을 통한 자급자족의 확대는 이루어내지는 못하는 근본적인 한계가 있음을 인정하지 않을 수 없었다.

예를 들어 전통적인 빈민 퇴치 프로그램인 현금보조(Cash Grants), 건강관리 (Health Care), 식품보조금 (Food Stamps) 또는 주택보조금 (Housing Program) 등과 같은 프로그램은 어린이, 노인 및 장애인들을 지원하지만, 육체노동이 가능한 성인을 위한 근로 동기부여를 약화하는 맹점이 있었다. 가장 대표적인 건강보험 지원 프로그램인 메디캘(Medical)은 일을 하면 할수록 프로그램의 혜택이 축소된다. 심지어 근로소득이 있다면 수급 자격을 유지할 수 없다. 이에 트럼프 정부는 2017년 개정세법(Tax Cut & Job Act )에 기회구역(Opportunity Zone) 조항을 신설하여 새로운 빈곤퇴치에 접근하는 법안을 발효했다.

그동안 전통적인 방식으로 고용주와 직원의 세금을 인상하며 경제활동을 방해하는 대신, 경제적으로 낙후된 지역에 대한 개발 및 투자를 하는 투자자에게 다양한 혜택을 제공하며 경제 활성화를 달성하라는 취지로 제정이 되었다.

우선 정부는 미국 전역을 센서스트랙으로 구분해 8762개 이상의 오퍼튜니티존 구역을 설정했다. 투자는 이 구역 안에 이루어져야 한다. 투자자는 홀로 혹은 기업과 협력하여 낙후된 지역사회에 활력을 불어넣고, 소규모의 사업체부터 주요 주택 개발에 이르기까지 대부분의 비즈니스에 투자할 수 있다.

향후 몇 년간 투자된 액수는 총 1000억 달러에 이를 것으로 예상되며, 2019년 7월 현재 약 440억 달러를 모금하는 196개의 펀드가 있다. 현재 보유하고 있는 부동산 또는 사업체 등을 팔고 180일 이내에 지정된 오퍼튜니티존에 부동산이나 사업체를 사거나 오픈을 하면 기존의 양도소득세 납부의무를 2026년 말까지 연기받고, 투자 기간이 5년을 넘으면 양도소득세의 10%, 투자 기간이 7년을 넘으면 양도소득세의 15%를 감면받게 된다. 또한 오퍼튜니티존에 재투자한 투자금을 10년 이상 유지했다면, 그 투자금으로 인해 벌어들인 양도소득세를 100% 감면해주는 파격적인 법이다. 다만 한가지 고려할 점은 양도소득세와 관련된 절세혜택을 보려면 최소한 5년 이상 이 지역에 투자가 되어야 하고, 후에 발생한 양도소득세를 완전히 면제받기 위해서는 10년 이상 투자가 되어야 한다는 점이다.

즉, 투자자의 혜택은 총 4가지. ▶양도세(연방 정부)의 2026년 12월 31일까지 납부 유예 ▶투자 5년 유지 시 10% 감세 혜택 ▶10년 유지하면 투자 소득세 ‘0’ ▶원금 회수 가능(1031 부동산 교환과 비교해서) 등이다. 양도 소득 세금을 2026년 말까지 연기할 수 있다는 것과 1031 부동산 교환(exchange)과 다르게 투자 원금을 회수할 수 있는 건 장점이다..또 5년 이상 투자하면 투자한 양도 소득의 10%가 감면된다. 그 기간이 7년 이상이면 5% 추가 감면 혜택이 있지만 이미 올해가 2020년이라 양도세 납부 유예기간인 2026년 말까지 보유한다고 해도 7년이 될 수 없다. 따라서 5% 추가 감면 기회는 사라졌다. 가장 큰 혜택은 투자한 기간이 10년 이상이면 오퍼튜니티존 투자 소득에 대한 세금이 없다는 것

일례로 2019년 9월에 100만 달러에 주고 산 부동산을 200만 달러에 팔아서 100만 달러의 양도 차익을 남겼다. 이 100만 달러를 오퍼튜니티존 기금에 2020년 2월 28일에 투자한다고 가정해 보자. 이미 투자 원금 100만 달러는 회수한 상태. 투자한 양도 차익 100만 달러는 올해 세금보고 과세 면제 소득으로 보고하면 된다. 투자 유지 기간이 5년이 되는 2025년 2월 28일이면 투자한 양도 소득의 10%는 영원히 감면된다. 과세 대상 양도 소득이 100만 달러에서 90만 달러로 줄어든 것. 그러나 2026년 12월 31일까지 90만 달러에 대한 양도 소득세는 꼭 납부해야 한다.이 투자자가 2029년 12월 31일에 투자한 기금을 300만 달러에 매각했다면 300만 달러에 대한 세금은 한 푼도 없다.

이런 맥락에서 그동안의 전통적인 부동산 관련 절세 방안인 1031 교환과 차이점이 분명해지므로, 다음과 같이 두 절세방안의 골자를 비교해봄으로써, 투자자 각자에게 적합한 방법을 선택하는 것이 바람직하다고 하겠다.

<표 참조> 객관적으로 보자면, 투자한 원금의 상환이 필요 없으며, 이미 투자의 양도소득이 발생하였고 상대적으로 노령의 활발한 투자자에게는 1031부동산 교환이 적합할 수 있으며, 상대적으로 덜 활발하고 수동적이며 전문가에 의해 여러 종류의 자산을 관리받기를 원하는 투자자에게는 오퍼튜니티존 투자가 더 적합할 수 있다고 볼 수 있다.

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