[부동산 투자] 부동산 재산권의 형태

소유권 방식 따라 매매 및 상속시 역할 달라

주택을 비롯하여 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독 소유권과 공동 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다. 공동소유권은 한 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 가지게 되는 것을 말한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 구입할 때 생기는 소유권의 방식은 어떤것이 있는 지 보자.

▶분할 공동명의

두 사람 이상이 부동산을 구입하였을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다.

▶공동명의

보통은 부부 등 가족 사이인 두 사람 이상의 공유 재산일 경우에 해당되는 데 부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동명의자들이 반드시 같이 동의하여야 만 양도가 가능하다. 그리고 소유권자의 사망시, 사망자의 지분은 자동적으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동적으로 배우자가 가지게 되는 것이므로, 보통은 부부가 공동으로 구입할때 많이 쓰이는 형식이다.

▶부부 공유재산

이 방법은 반드시 부부에 한하며 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다.

▶생존자 권리 부여 부부공유재산

이 소유권 보유형태도 부부에 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권을 양도할 때나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두가 동의하여야만 효력이 발생된다. 그리고 한쪽 배우자가 사망했을 때는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전된다.

▶동업 재산소유권

두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 주택보다는 상업용부동산인 경우가 많다. 이 파트너쉽 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(general partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 두 가지로 나눌 수 있다.

부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여, 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적문제 등이 발생하기 때문이다

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미셸 원 / BEE부동산 부사장