[상 법] 기존 융자 이용 부동산 매매

페널티 피하고 낮은 이자율 혜택 가능
융자사 동의 유무 따른 법적책임 논란

부동산을 구입하기 위해 부동산 융자를 금융기관에서 직접 받지 않고 셀러의 부동산에 이미 융자되어있는 융자를 인수받는 형태로 부동산을 구입할 때 고려해야 할 법률적 사항에 대해 알아보자.

일반적으로 부동산을 구입할 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있다. 첫째는, 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째, 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자금을 융자회사의 동의 하에 인수받는 것, 셋째, 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수받는 방법이 있다.

새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 인수받는 것이 유리할 수가 있다.

기존의 융자를 인수받았을 경우, 신규융자를 하는 경우보다 유리한 점은 다음과 같다. 첫째, 기존의 융자를 완불하는 것이 아니고 바이어가 융자를 인수하는 것이기 때문에, 조기지불(Prepayment)할 때 요구하는 조기지불벌금(Prepayment Penalty)을 피할 수가 있다. 둘째, 기존의 융자의 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮을 경우 낮을 이자율의 이점을 활용할 수 있다. 셋째, 새로운 융자에 따르는 융자비용을 피할 수 있다. 또한, 새로운 융자를 필요하지 않기 때문에, 부동산 거래과정이 단축되고 간소화할 수 있다.

기존의 융자를 인수받을 때, 융자회사의 동의의 유무에 따른 법적인 책임은 달라진다.

융자회사의 동의 하에 인수받을 경우 셀러는 기존의 융자에 대하여 더 이상의 책임이 없는 반면에, 융자회사의 동의 없이 인수받을 경우에는 바이어가 융자를 인수했음에도 셀러는 융자회사에 대한 책임은 지속된다. 따라서 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수받았을 경우, 바이어가 융자에 대하여 지불을 못할 경우, 이미 부동산을 매각한 셀러는 지불 안 된 융자에 대한 책임이 있게 되는 것이다.

융자회사의 동의 하에 융자가 인수되었을 경우, 가장 중요한 부분은, 바이어가 융자회사가 제시하는 융자조건을 갖추어야 된다는 것이다.

이러한 조건을 충족하고, 기존의 융자의 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮고, 또한, 셀러가 조기지불에 따른 벌금을 피하려 할 경우, 바이어가 기존의 융자를 인수하는 것이 유리하므로 이러한 형태의 융자를 고려해 볼만하다.

이런 경우, 바이어와 셀러는 부동산 거래를 시작하면서, 즉시 융자회사와 바이어가 융자를 인수할 수 있는지를 타진하고 융자회사가 동의할 경우, 이러한 내용을 담는 계약서를 작성한다.

반면에, 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수하는 경우에는, 셀러가 계속해서 동일한 책임을 갖는 것뿐 아니라, 융자회사는 기존의 융자가 제공된 부동산이 매각된 것이므로, 융자회사의 동의 없이 이전된 융자를 만기요청하고 융자전액의 지불을 요구할 수 있다.

다만, 바이어의 경우, 새 융자를 신청하는 것이 아니므로, 이에 따른 비용을 절약할 수 있고, 또한, 바이어의 경우, 인수받은 융자에 대한, 개인적인 책임이 없는 이점이 있다.

따라서 기존의 융자를 인수한 경우, 바이어와 셀러는 융자회사의 동의를 받을 것인가의 유무를 결정하고 이에 따른 법률적 책임을 점검한 후, 결정을 내려야 추후에 법적 시비를 피할 수가 있다.

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이승호 / 상법 변호사