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"'기회구역' 통해 LA 지형 크게 변할 것"

LA카운티는 뉴욕 맨해튼 다음으로 인기
소규모 민간자본과 소매 투자자에 기회
양도소득세 줄이고 부동산 수익은 별도

LA한인타운 내 기회구역이 녹색으로 표시되어 있다. [중앙포토]

LA한인타운 내 기회구역이 녹색으로 표시되어 있다. [중앙포토]

'기회구역(Opportunity Zones)'을 통해 LA의 지형이 크게 변화할 것이라는 희망 섞인 분석이 나왔다.

지역 경제 분석기관인 콜리어스 인터내셔널의 토머스 갤빈과 케이틀린 매테슨 연구원은 최근 LA비즈니스저널에 공동기고한 글을 통해 기회구역 투자 프로그램을 통해 LA가 새롭게 탈바꿈할 수 있을 것으로 기대했다. 다음은 기고문을 정리한 것이다.

2017년에 있었던 세금 감면과 일자리 법은 향후 10년에 걸쳐 상업용 부동산 투자 특히 LA카운티에서 엄청난 활동이 발생할 것을 약속한다.

전국적으로 시행되고 있는 저개발되고 투자의 손길이 미치지 않는 낙후된 커뮤니티에 민간자본을 연결시켜 개발붐을 일으키고 투자자에게 10년 이상 투자시 양도소득세 영구 감면 등 특혜를 제공하는 이른바 '기회구역(Opportunity Zones)' 투자 프로그램은 LA카운티를 새롭게 변화시킬 것이다.

현재 미국 내 투자자들이 납부해야 될 양도소득세 규모는 6조 달러가 넘는 것으로 파악되고 있다. 투자자들은 이 자금을 기회구역에 있는 비즈니스와 부동산에 투자함으로써 수익을 늘릴 수 있는 기회를 갖는다.

기회구역 프로그램에 하나 단점이 있다면 투자금은 최소 5년 이상 기회구역에 투자된 상태로 있어야 양도소득세와 관련한 절세 혜택을 볼 수 있으며 양도소득세를 완전히 면세받기 위해서는 10년 동안 투자금을 빼서는 안된다는 것이다. 따라서 투자자는 신중히 고려한 다음에 투자 여부를 결정하는 것이 필요하다.

기회구역 프로그램은 전국적인 프로그램으로 50개 모든 주에서 시행하고 있다. 하지만 지역에 따라 투자금이 몰리는 곳이 생겨나고 있다. 향후 10년 뒤에 투자 가치가 다른 지역보다 높다면 그곳으로 투자금이 몰리는 것은 당연한 이치다. 따라서 지금 기회구역 프로그램에 투자하기 원한다면 투자자가 많이 몰리는 지역이 어느 곳인지 먼저 파악하는 것이 필요하다.

LA의 경우 부동산 투자 부문에서 뉴욕 맨해튼 다음으로 투자금이 몰리고 있다. 이 같은 추세는 앞으로도 계속 이어질 전망이다. 기회구역 프로그램을 통해 양도소득세를 줄이거나 아예 감면받을 것을 고려하는 투자자의 경우 LA는 좋은 투자처가 될 수 있다.

2018년 LA카운티의 상업용부동산 거래 총액은 240억 달러가 넘는다. 이를 분야별로 세분하면 다세대 주거용 80억 달러(33%) 사무실 겸 소매점 60억 달러(각각 25%) 산업용 40억 달러(17%)다. 이 가운데 18%에 해당하는 42억 달러가 기회구역 내 부동산에 투자됐다. 42억 달러 중 투자액이 가장 많은 부문은 다세대 주거용으로 18억 달러가 투입됐고 산업용이 12억 달러로 그 다음을 차지했다.

이렇게 LA지역 기회구역 부동산에 투자가 활발한 이유는 LA카운티가 평균 이상의 렌트비 상승 때문에 안정된 수익을 제공할 수 있고 여기에 더해 공실률까지 낮은 핵심 부동산 시장이라는 점 때문이다.

기회구역에 대해 일반적으로 잘못 알려진 점으로는 빈곤하고 황폐한 동네가 대상이라는 소문이다. 그러나 실상은 LA카운티 동네 9개 가운데 1개 지역은 이미 기회구역에 포함되어 있다. 이 같은 수치는 개발이 진행될수록 더 늘어날 전망이다.

1월 말 현재 LA카운티 기회구역에서 현재 공사가 진행중인 주택개발안은 모두 68개이며 유닛 수로는 4200개가 넘는다. 또 이미 230개의 다세대 주택 개발안이 신청서를 제출해 놓고 있다. 여기에는 서민용 주택도 다수 포함돼 있다.

기회구역 프로그램은 민간자본 투자자와 소규모 개발업체에 인센티브를 제공해 LA카운티의 낙후 지역 안에서의 이 같은 투자와 개발을 촉진하는 데 참여토록 할 것이다. 그동안 기회구역을 둘러싼 정부 규정의 불확실성 때문에 대형 기관 투자업체와 연금 기금은 옆으로 비켜 있는 모습을 취했고 소형 투자사와 소매 투자자들이 세금 혜택 때문에 대부분 투자에 몰리는 모습을 보였다.

기회구역에 투자하고 싶어도 할 수 없는 업종도 있다. 카지노와 스트립 클럽 등은 이 프로그램에 참여할 자격이 없다. 마찬가지로 기회구역 내에 있는 일부 주민과 사업체는 오르는 렌트비와 부동산 가치 상승 때문에 다른 곳으로 이주하는 피해를 입을 수 있다. 이런 현상은 기존 토지 용도 변경으로 이어질 것이고 인구밀도가 낮은 다세대 가구와 산업용 부동산 이용자가 대부분 피해를 볼 가능성이 크다.

기회구역의 개념에 대해 많은 투자자는 여전히 낯설어 하면서 정확한 이해득실을 따져보고 있는 중이다.

마찬가지로 경제적으로 낙후된 동네에 살고 있는 주민의 삶이 기회구역의 영향으로 어떻게 변화할지도 분명하지 않다. 분명하게 말할 수 있는 것은 부동산 투자자들은 LA카운티에 지속적으로 호감을 갖고 투자할 것이라는 점이다. 소규모 민간자본과 소매 투자자에게 양도소득세를 내지 않아도 되고 부동산 가치는 상승하는 이런 투자를 찾기는 쉽지 않기 때문이다.


김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com



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