[KOSEM 칼럼] 빌딩 관리 직접 하십니까?

부동산에 투자하는 것도 중요하지만, 잘 관리하는 것도 투자 못지 않게 중요하다. 그리고 누가, 어떻게 관리하고 운영하느냐에 따라 부동산의 자산가치는 현저하게 달라진다. 과거에는 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지보수하는 데에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면, 현재는 부동산을 투자자산으로 인식하고 보유기간 동안에 해당 부동산으로 부터 최대의 운영수익(Net Operating Income)을 창출하는데 목적을 둔 적극적인 관리라고 할 수 있다.

자산관리의 종류를 구분해 보면 PM(Property Management.임대 및 마케팅 관리), FM(Facility Management.물리적인 시설관리), AM(Asset Management.자금운용관리)으로 나누어 볼 수 있지만, 아래 설명은 주로 PM과 FM에 대한 내용이다.

부동산의 매입부터 임차인 신규 유치, 시설 보수유지, 임대차 계약관리, 임차인 유지, 적정 임대료 산정, 재계약 협상, 임대료 수입 및 회계관리, 리모델링 및 매각까지 소유주를 대신하여 수행해 준다. 초기에는 주로 해외에 거주하거나 해외로 이주하는 건물주와 전문직에 종사하는 빌딩주들이 많이 이용하여 왔다. 하지만 현재는 중소형 빌딩 투자층이 넓어지면서 등장한 단순 투자자와 1세대 소유주의 고령화에 따른 상속과 증여로 새로운 빌딩주가 된 2세대 건물주에게까지 그 서비스 이용 범위가 확대되고 있다.

자산관리 서비스의 이점은 임대수입 측면에서 비교해 본 결과 서비스 전과 후의 평균 임대 수입 증가에 커다란 변화가 있다는 것이다. 그 주된 내용은 장기간 공실로 방치되어 있던 공간을 적극적인 임대 마케팅을 통하여 임차율을 높이고, 임차인에게 적절한 서비스를 제공해 주면서 주변 임대료 수준으로 임대료를 상향 조정하는 것이다. 또한 임대차 계약 기간을 장기화하여 임차 유지율을 높이고 공실 기간을 최소화하며, 건물의 개.보수를 적기에 함으로써, 수리비용의 최소화는 물론 건물 내구 연한을 증가시키는 방법으로 임대 수입의 증가를 극대화하는 것이다.

미국 부동산 관리협회(IREM)가 빌딩주들을 대상으로 설문조사를 실시하여 부동산 자산관리회사 선정 기준 순위를 발표하였는데 '자산 관리자의 정직' '자산 관리자의 신뢰성' '자산 관리자의 자질' 등 3개 항목을 상위 순위로 선정하였으며, 흔히 우리가 상위 순위로 생각하기 쉬운 자산관리 수수료 비용은 최하위 순위로 선정하였다. 따라서 자산관리 및 임대 사업에 성공하기 위해서는 해당 부동산 자체도 경쟁력이 있어야 하겠지만, 부동산 자산가치를 최대한으로 유지하거나 상승시킬 역량을 갖춘 부동산 자산 관리자를 선정하는 것이 무엇보다도 중요하다고 할 수 있다.

그러면 부동산 자산관리 수수료는 어떻게 결정될까 ?

수수료를 산정하는 방식에는 크게 3가지가 있다.

첫째, 연면적당 단가를 적용하는 방식(s/f x 금액).

둘째, 월 총임대료에 수수료율을 적용하는 방식(임대료 x 5~10%/월),.

셋째, 첫째와 둘째 방식을 혼합하는 방식(고정금액 + 임대료 x 2~5%/월).

신축 빌딩 및 공실이 많은 경우에는 셋째 방식을 적용하며, 관리의 범위와 난이도에 따라 퍼센트를 차등 적용한다.

자산관리 수수료는 빌딩주를 대신하여 업무를 처리해주고 받는 대가이므로 여기에는 청소원 또는 경비원 등의 인건비 및 각종 유지관리비 등은 포함되어 있지 않다.

대부분의 빌딩주들은 수수료 비용이 높을 것으로 생각해서 아예 관심이 없을 수도 있지만, 종합적인 관점으로 볼 때, 자산관리 서비스는 금융회사의 펀드매니저가 고객의 돈을 맡아 자산을 불려주는 것과 같이, 빌딩의 자산 가치를 높여 준다는 점에서 그 이용 가치를 찾을 수 있을 것이다.

전 신한은행 뉴욕지점 차장, KOSEM 분과위원장 [e-mail]


서진구 / 현 C Land 부동산 Broker Associate