[KOSEM 칼럼] 기러기 가족 미국 부동산 구입하기

필자가 미국에서 한국계 은행에 근무한 경험과 퇴직 후 부동산업에 종사하면서 기러기 엄마나 유학생 자녀들의 부동산 구입에 도움이 되는 한국계 은행만의 융자 프로그램이 있어 소개하고자 한다. 이곳에서 집을 보다가 원하는 집이 있어도 소득금액이 모자라서 원하는 만큼의 대출을 받지 못하거나 미국에서 소득이 전혀 없는 사람도 한국 직계 가족의 소득을 이용하여 미국에서 모기지 융자를 받을 수 있다.

1. 기러기 엄마의 미국 부동산 구입

남편은 한국에서 열심히 경제 활동을 하고 있고, 엄마는 유학생 자녀와 함께 미국에 와서 아이들 뒷치닥거리하기도 바쁜데, 렌트를 얻고 또 이사를 가는 건 정말 녹록지 않은 일이다. 그러나 살다 보면 주인이 집을 비워 달라고 하기도 하고, 집이 팔리기도 하여 이사를 가야만 하는 경우가 있다. 이때 같은 학군에 마땅한 거주지를 찾지 못하여 애를 먹는 경우는 물론 기존에 살던 집과 비교해 볼 때 렌트가 상승하여 가계 부담이 늘어나는 경우도 많다. 이때 생각나는 게 몇 년간 렌트 비용을 내느니 차라리 집을 사서 모기지를 내더라도 자녀가 안정적으로 이곳에서 학업을 마칠 때까지 정착하는 편이 좋겠다는 생각으로 주거용 주택 구입을 원하는 경우이다.

은행은 대출 후 어떻게 매달 갚을 것인가를 확인하기 위해 대출 신청자의 소득과 지출 등을 확인하게 된다. 기러기 엄마의 경우 미국 내에 소득이 없는 경우가 대부분이며, 있더라도 대출 원리금 상환에 부족한 경우가 대부분이다. 이때 기러기 엄마가 미국 내 수입이 없어도 한국에서 남편이 직장에 다니며 월 고정수입 또는 사업 수익이 있는 경우, 한국 남편의 수입을 소득으로 인정함으로써 부동산 구입 시 모기지를 받을 수 있다.

2. 유학생 자녀의 미국 부동산 구입

미국 유학생의 상당수가 대학을 마친 후 이곳 미국에서 직장 생활을 계속하고 있으며 아직은 소득보고(Tax Return)가 부족해서 집을 구입하는 대신 렌트로 살고 있는 경우가 많다. 그러나 그들의 부모들은 한국에서 상당한 소득세 신고를 하고 있으며 미국에 있는 자식에게 주택을 구입해 주고는 싶으나 외환 송금 규정, 해외 자산 취득에 따르는 절차상의 문제 등으로 상담을 하는 경우가 종종 있다.

이때 자녀가 미국에서 주택 구입에 필요한 다운페이먼트는 준비되어 있고, 단지 모기지 융자 시 부족한 소득을 한국 부모의 소득을 합산하여 더 많은 모기지 융자를 받으려고 한다면, 모기지 금리 면에서도 기존 모기지 이율과 많은 차이가 없다는 장점이 있다. 미리 다운페이 금액이 준비된 경우는 본인과 직계가족의 소득을 합산하여 모기지 한도 산정 및 승인 절차를 밟으면 되나 다운페이 금액이 없는 경우는 한국으로부터 송금을 받는 절차, 즉 한국 외국환거래법의 미국 내 거주 목적의 부동산 취득 절차를 따라야 한다.

위와 같은 경우 가계소득은 한국 내에서 발생하는 수입을 근거로 하게 된다. 이에 따라 소득금액 증명서 또는 근로소득원천징수 증명서, 세목별 과세(납세) 증명서, 재직증명서 등 한국 내의 소득 관련 증빙자료를 요청하게 된다. 이 외에 미국 부동산 취득 관련 주택 구매 계약서, 다운페이먼트 증빙을 위한 뱅크 스테이트먼트 등이 필요하다.

이 외에도 한국의 자산을 담보로 미국에서 대출 받는 방법을 간단하게 소개하면, 우선 한국의 예금이나 부동산을 한국 내 은행에 담보로 제공하고 Standby L/C개설을 통해 미국에서 대출을 받는 방법이 빠르고 쉽게 진행 가능하다. 고객이 한국 내 예금이나 부동산을 한국 내 은행에 담보로 제공 → 한국 내 은행은 미국 내 은행으로 Standby L/C발송 → 미국 내 은행은 Standby L/C를 담보로 L/C상의 beneficiary에게 대출을 제공하는 순서로 진행된다.

미국 내 거주 목적의 부동산 취득 시 취득 명의는 한국 거주자 본인 또는 배우자 명의로 하게 되며, 2년 이상 거주해야 한다. 임대 계약은 불가하며, 매 2년마다 보유 사실을 확인하는 서류를 제출해야 한다. 이에 비해 투자 목적인 경우에는 한국 거주자 본인 명의로만 구입 가능하며, 주택·건물·상가 등 복수 취득도 가능하며 거주 의무도 없다. 투자 목적이므로 별도의 신고 없이 임대 계약이 가능하며 거주 목적 주택 구입과 마찬가지로 매 2년마다 보유 사실을 확인하는 서류를 제출하면 된다.

많은 외국인(영주권이나 시민권이 없는 사람)들이 미국 내에서 주택 구입을 원하고 미국 내에서 홈 모기지를 받기 원하지만, 통상 일반 모기지보다 금리가 높고 또한 많은 다운페이먼트를 요구하는 편이다. 그러나 주택 소유를 통해 안정적인 거주 기반 마련은 물론 주택가격의 상승으로 인한 투자 이익을 누릴 수 있으며, 향후 융자 재조정(re-finance)를 통한 이자율 조정도 가능하므로 이런 외국인 프로그램은 꾸준하게 인기를 끌고 있다. [email protected]

현 소더비부동산 Broker Associate, 전 신한은행 뉴욕지점 차장, KOSEM 회원


서진구 / 현 소더비부동산 Broker Associate