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전국 홈오너 에퀴티 6조 달러 넘는다

집값 상승으로 상반기에만 6360억 달러 늘어
홈오너가 사용한 에퀴티 론은 전체 1% 불과
금융 위기 학습 효과로 융자 신청엔 소극적

미국의 홈오너들이 깔고 앉은 금액이 무려 6조 달러.

모기지 관련 데이터 분석 기관인 블랙 나이트에 따르면 꾸준한 집값 상승으로 인해 전국 주택의 에퀴티는 지난 6월 기준 6조 달러에 이른다고 밝혔다. 스마트폰을 생산하는 애플 가치의 6배에 이르는 엄청난 규모다.

블랙 나이트의 최근 보고서를 살펴 보면 홈오너들은 올 상반기에만 6360억 달러의 에퀴티를 앉아서 벌어 들였다. 이 금액은 홈오너가 지금 당장이라도 은행에서 홈에퀴티론(HEL)이나 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)으로 뽑아 낼 수 있는 에퀴티다.

일반적으로 은행들은 주택가치의 80~90%까지만 에퀴티를 인출할 수 있도록 허용하고 있기 때문에 실제로 홈오너들이 갖고 있는 에퀴티는 6조 달러에 비해 최소 10%이상 높다고 보면 된다.

6조 달러의 에퀴티는 주택 가격이 바닥을 쳤던 2012년때 보다 3배나 많은 금액이며 금융위기가 폭발하기 직전의 2006년에 비해서도 21%나 높은 수준이다. 또한 4400만명의 홈오너들이 평균 13만8000달러를 빼낼 수 있는 금액이기도 하다.

이처럼 엄청난 에퀴티가 있음에도 불구하고 홈오너들이 지난 2분기에 꺼내 쓴 에퀴티는 650억달러에 그쳤다. 전 분기에 비해서는 증가한 금액이지만 1년 전 보다는 약 3% 포인트가 감소한 수치다.

홈오너들이 2분기에 꺼내 쓴 에퀴티 융자액은 전체 에퀴티의 1.13%로 2014년 이후 가장 낮은 수준을 유지하고 있다.

에퀴티가 천문학적으로 늘어 났음에도 홈오너들이 돈을 꺼내지 않고 있는 가장 큰 이유는 10여 년 전에 발생한 금융위기 학습 효과 때문인 것으로 풀이되고 있다.

자고 나면 집값이 오르던 시절인 2000년대 중반에는 주택을 마치 자동 현금인출기인 ATM으로 생각하는 경우가 많았다.

그 당시에는 상당수의 홈오너들이 크레딧카드를 발급 받는 것처럼 쉽게 은행에서 에퀴티를 뽑아다 썼다. 수중에 들어온 돈으로 세컨홈에 투자하고 고급 자동차를 구입하거나 해외여행을 하는데 사용하기도 했었다.

은행에서 빌린 돈으로 흥청망청 쓰다가 버블이 터지면서 집을 차압 당한 홈오너들이 많았기 때문에 지금의 주택 소유주들은 에퀴티 사용에 대한 두려움을 알고 있다는 것이다.

두 번째 요인으로는 계속 오르는 이자율이다.

벤 그라보스키 블랙 나이트의 수석 부사장은 "기준금리의 인상으로 카드나 에퀴티에 영향을 주는 프라임 이자율도 동반 상승하면서 에퀴티를 사용하려는 홈오너들이 생각만큼 늘지 않고 있다"고 설명했다.

그는 "만약 에퀴티 이자율이 지금과 같은 수준에서 더 이상 오르지 않는다면 융자 신청액은 더 늘어날 가능성은 있다"고 덧붙였다. 일부에서는 주택 리모델링을 위해 에퀴티 융자가 향후 몇 년간 더 늘어날 수 있는 것으로 전망하고 있다.

현재 보수적인 홈오너들은 자신들의 손에 담겨져 있는 에퀴티 사용을 주저하고 있다. 하지만 집을 팔지 않고 계속 거주하려는 계획을 갖고 있다면 주택 리모델링에 돈을 쓰고 싶어 할 것이라는 기대감 때문이다.

부동산 전문가들은 주택가격이 낮은 집들은 리모델링을 원하고 있고 집값이 비쌀수록 업그레이드가 많지 않기 때문에 고가의 주택은 에퀴티 축적이 더 많아질 가능성도 있는 것으로 보고 있다.


박원득 객원기자



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