[KOSEM 칼럼] 2018년 부동산 관련 개정세법

2018년부터 적용되는 개정세법은, 1986년 레이건 대통령 재임 시의 세법개정 이후 가장 큰 규모의 세법변경이다. 그 내용이 방대하기 때문에 우선 부동산과 관련하여 많은 분들이 질의했던 이슈를 중심으로 알아본다.



-2018년부터 자가주택 매각시 양도소득세 면제 기준이 바뀌는가.

"기존 세법은 본인소유 주택매각 시 '2 Out of 5 Year Rule'에 따라, 클로징 일자 이전 과거 5년 중에 동 주택을 최소 2년 소유하였고, 최소 2년이상 거주하였으면, 양도차익 50만불(부부의 경우) 까지는 양도소득세(Capital gain tax)가 면제되었다. 5년 기간 중 2년 소유 및 2년 거주 기간이 꼭 같을 필요는 없고, 또 2년 연속일 필요도 없다. 법적으로는 매 2년마다 50만불까지 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있었다. 당초 개정세법 초안에 '5 Out of 8 Year Rule'(매각일 전 과거 8년 중, 5년 소유 및 5년 거주 시 양도소득세 면제)로 변경되는 안이 포함되었으나 최종안에는 누락되어 '2 Out of 5 Year Rule'이 계속 유효하게 적용된다."

-개정세법에 따르면 사업순소득에 대하여 20% 공제를 받을 수 있다고 하는데.

"2018년부터 적용되는 개정세법에 따라 주식회사의 최고 법인세율이 21%로 인하됨에 따라, 형평성차원에서 주식회사가 아닌 경우(S-corporation·LLC·자영업 등)에 사업순소득의 20%를 공제한 80%만 개인소득세를 부과한다. 동 '사업순소득 20% 공제' 혜택은 개인소유 임대주택 및 상용부동산의 임대소득도 해당된다. 즉, 임대용 부동산의 경우 소유주 유형(S-corporation.LLC 또는 개인)에 관계없이 20% 공제혜택이 있으므로, 굳이 LLC를 설립하여 소유주 명의를 변경할 필요는 없다."



-현재 소유 및 거주하고 있는 집이 압류되어 2018년 중에 모기지 부채가 탕감될 것 같다. 내년 초, 2018년도 개인세금 신고 시 동 탕감액을 소득으로 신고해야 하는지.

"거주하고 있는 소유주택이 압류, 숏세일 또는 'Loan modification'이 되면 은행으로부터 'Form 1099-C'를 받게 된다. 2017년도 세금신고 까지는 'Form 1099-C'에 명시된 탕감액에 대해 신고는 하되 소득에서 제외할 수 있었다. 이러한 세제혜택은, 2007년 금융위기 발생에 따른 한시적 조항이었다가 이후 매년 1년씩 연장되어 왔는데, 2017년도 1년 추가연장안이 지난 2월9일에야 대통령이 서명함으로써, 2017년도 세금 신고 시에 소급 적용할 수 있었다. 현재로서는 2018년도까지 1년 추가연장이 될지 아직 알 수 없다.



-20여 년 전에 매입한 상용부동산을 처분하려고 하는데 양도차익이 커서 양도소득세 만 약 100만 달러가 넘는다. 세금납부 이연 목적으로 동종자산교환(1031 Exchange) 방법을 이용하려니 다시 자금이 묶이게 되는데 좋은 방법이 있는가.

"가격이 오른 부동산의 경우, 매각 시 양도소득세(연방세·주세 등 25~30%)를 납부하는데, 납부액이 크면 매각이 쉽지 않는다. 그래서 보통은 '1031 Exchange'를 통해 현 부동산 매각액 보다 큰 금액의 부동산을 매입하여 세금납부 시기를 이연 하는데, 질문과 같이 현금화가 안 된다. 금번 2018년도 개정세법에 신설된 조항에 따르면, 매각 시 양도차익(Capital gain) 금액 한도 내에서 매각일 후 6개월 이내에 지정된 면세지역(Opportunity Zone)에 재투자한 후 10년을 보유하게 되면 모든 양도차익(종전의 양도차익 외 재투자에 따른 추가 양도차익 포함)에 대해 면세혜택을 받을 수 있다. 이 때, 재투자에 사용되는 양도차익은 꼭 부동산에서 발생한 양도차익 뿐 아니라 주식매각에 따른 양도차익도 포함된다. 현재 뉴욕·뉴저지 등 18개 주의 특정지역이 면세지역으로 지정되어 있다. 자세한 면세지역은 IRS 웹사이트에서 확인 가능하다."

박강배 / KB Park CPA 대표·전 삼성전자 미국법인 감사팀장·KOSEM 감사