[부동산 이야기] 투자 부동산 관리

투자부동산은 관리에 따라 가치 달라져
전문회사를 고용하는 것도 고려해 볼만

아파트 같은 다세대 건물 등 투자 부동산의 경우, 얼마나 잘 선택하느냐도 중요하지만 구입 후 관리에도 많은 관심을 기울여야 한다. 그 이유는 부동산 투자는 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입이 결정되기 때문이다. 부동산 소유자로서 임대료 수납, 정원관리, 건물수리, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러므로 각각의 관리 업무에 대해 잘 생각해보고 본인이 직접 처리할지 임대관리 전문가에게 맡길지를 신중히 생각해 결정해야 한다.

이번에는 부동산 구입 후 부동산 관리는 어떻게 하는 것이 좋은지 알아본다. 우선 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자 부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구입가격의 1.25%에 해당하는 재산세 외에도,유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금으로 두어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다.

부동산을 예산에 맞추어 구입을 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만, 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 건물 관리 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내는 것이 쉽지만은 않다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아픈 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 맡겨버리는 이점이 있다. 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 현재 임대시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 그러니 건물수리나, 테넌트 선별, 렌트 수납, 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지.보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등에 경험이 많은 전문 부동산관리회사를 찾아야 한다.

그리고 때로는 테넌트가 나갔을 때 새 테넌트를 구하거나, 문제를 일으키는 테넌트의 강제 퇴거, 건물 수리 등의 업무 등에 대한 추가 비용이 생기는 경우가 발생하니 이 것들에 대한 비용도 미리 염두에 두어 계약에 포함시켜야 한다. 이렇게 하면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고 본인이 부동산 관리에 매달리는 시간을 많이 줄일 수 있다.

특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 투자 부동산은 구입하기 전에 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 큰 규모의 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등을 생각해야 한다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장