이지먼트에 대한 설명과 사용 권한 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

부동산 에이전트 애니 신 전문가

▶문: 안녕하세요? 얼마 전 상업용 오피스 건물을 샀습니다. 건물과 건물 리모델링 퍼밋을 포함해 에스크로를 클로징 했습니다. 에스크로 클로징 후 셀러가 양도한 씨디 퍼밋을 받은 도면대로 공사를 마쳤습니다. 옆 건물주가 이지먼트가 있는 드라이브 웨이의 파킹랏을 없애라는 요구를 하고 있습니다. 시티에서는 11개 파킹이 필수로 있어야 한다고 하고 드라이브 웨이의 파킹랏 3개를 없애면 다른 곳에 파킹 비율을 맞출 수가 없는데, 어떻게 조치해야 하나요?

▶답: 먼저 지역 사용권으로 알고 있는 이지먼트(Easement)에 대해 간단히 설명해 드리면 이지먼트는 법적인 소유권을 가지고 있지 않은 건물주가 그 해당 건물 인접 건물의 땅을 사용할 수 있도록 허락받은 계약을 말합니다. 흔히 볼 수 있는 상황으로 양쪽 건물의 드라이브 웨이는 하나인채 뒤로 들어가는 파킹랏이 있습니다. 미루어 짐작건대 질문자도 비슷한 이지먼트가 계약이 있는듯합니다.

그런데 단순히 이지먼트 사용 권한을 준 건물주가 이지먼트를 사용하는 옆 건물에게 사용 금지를 하거나 하는 문제가 아니라 오히려 옆 건물의 사용자가 이지먼트의 사용권한에 대한 권리 주장을 하는 것으로 보이네요. 이 말은 이미 시티퍼밋을 받은 도면을 포함해서 건물을 구매하셨다면 이지먼트 사용자가 아니라 이지먼트 양도자입니다.

관할 시티에 먼저 방문하여 트랙 맵을 확인해 보고 이지먼트가 표시되어 있는지 확인하고, 시티 퍼밋을 포함해 구매하셨다고 하니 시티 퍼밋을 승인할 당시 이지먼트에 대한 시티의 입장을 확인해 보세요. 그리고 시티에서 이지먼트가 있는 걸 알고도 드라이브 웨이에 파킹랏을 승인 했다면 드라이브 웨이 통로로써 어려움이 없다고 판단했을 것으로 보입니다. 그러한 시티의 입장을 이지먼트 사용자에게 설명하고 동의를 받으시는게 필요합니다. 시티에서 승인의 이유를 확실히 해결해 주지 않는다면 이지먼트 사용자의 요구대로 드라이브 웨이의 파킹랏은 없애셔야 합니다. 그리고 셀러와 바이어의 클레임으로 이지먼트가 있는 드라이브웨이에 파킹을 그린 도면을 시티 승인받아 양도한 부분의 정산을 해결하시는 게 방법으로 보입니다. 타이틀 보험의 타이틀 폴리시에 대해 확인도 해 보시기 바랍니다.

이렇듯, 이지먼트는 집이나 건물을 사고팔 때 비록 오랫동안 사용하지 않아도 그 권리가 항상 따라다니고, 새 구매자와 기존 사용자 간에 당시 계약자가 아니기 때문에 여러 각도에서 많은 분쟁의 요소를 가지게 하는 조항입니다. 전문 에이전트의 도움을 받아 프리리미너리 타이틀 리포트를 구매 전 오더 해 꼼꼼히 법적인 시각에서 읽고 조언을 구하기를 바랍니다.

▶문의: [phone]