인스펙션 시 물 관련 문제 꼼꼼히 챙겨야

구조 결함, 건물코드 위반 등 수리 대상
외관상 문제, 주택마모 고칠 의무 없어
비용 500불 선, 집 크기·거주지 따라 차이

모든 지출에 정당성을 부여하는 '리뷰' 시대에 주택만 리뷰가 없다.

물건 구입에 가장 큰 투자 중 하나가 주택이지만 셀러인 집주인 조차도 사용 후기 쓰기가 곤란하다. 살고 있는 주택의 결함과 필요한 수리를 누구보다 잘 알고 있기때문이다.

주택을 판매하고 사려면 이 주택상태에 대한 이슈가 셀러와 바이어 모두에게 있다. 셀러는 주택결함으로 인한 수리 비용이 들어가는 것을 꺼린다. 반면 바이어는 제품이나 레스토랑, 혹은 서비스 같이 리뷰를 읽을 수 없기 때문에 비싼 주택 구입 후 발생할 문제에 대해 염려한다.

그래서 주택 매매에서 인스펙션은 필수 과정이다. 인스펙션 후에는 필요한 일반적인 수리 항목이 따른다. 대부분 바이어는 홈인스펙터에 의해 철저하게 조사될 때까지 주택을 구입하지 않는다. 셀러에게 인스펙션 후 수리 요청은 번거롭고 주택판매로 인한 수익을 감소시킬 수 있어 반갑지 않다. 셀러와 바이어 사이 수리 책임과 비용에 대한 갈등이 생기기 쉽다.

홈 인스펙션 후 기본적인 수리 세 가지를 이해하면 갈등을 줄일 수 있다. 하나는 필수항목, 다른 하나는 일반적으로 필요하지 않은 항목이다. 그리고 나머지는 협상가능한 항목이다.

셀러는 계약서를 완전히 이해하기 전까지 특히 수리 책임부분에 그냥 서명해서는 안 된다. 홈인스펙터가 개선이나 수리할 필요가 있다고 생각하는 모든 것을 완벽하게 고칠 의무도 없다는 것을 알아두도록 한다.

◆홈 인스펙션의 주요 항목

전국홈인스펙터협회(NAHI)의 인증을 받은 홈인스펙터는 주택 관련 1600개 검사를 훈련받은 전문가다.

홈인스펙터가 살펴보는 주요 항목은 ▶물 관련 문제 ▶건물 기초, 창문 또는 현관문 관련 구조 ▶부패, 부식, 굴착 관련 외관 ▶슁글, 비막이장치, 처마 관련 지붕 ▶골격, 단열재, 냉난방, 배관, 전기 관련 인테리어 ▶전기코드 규정, 캐비닛, 배관 문제 관련 주방 등이다.

일반적으로 홈인스펙션은 2-3시간이 소요된다. 주택에 2-3개 냉난방시스템이 있고 여러 개 워터히터, 많은 욕실이 있는 큰 주택은 더 오래 걸리고 인스펙션 비용도 올라간다. 인스펙터가 쓴 최종 서면보고서와 고객에게 제공되는 사진이 모든 홈인스펙션의 기준이 된다.

◆필요한 일반적인 수리

렌더가 바이어의 주택구입을 위한 펀드를 하기 전 요구할 수 있는 일부 수리항목이 있다. 일반적으로 이런 수리는 구조적 결함, 건물코드 위반, 또는 안전문제를 해결하기 위해 요구된다.

홈인스펙터가 이런 문제와 연관된 결함을 찾으면 셀러는 고칠 책임이 있다. 여러 명의 컨트랙터에게 연락해 수리비용 견적을 받아 수리하거나 바이어에게 수리를 위한 크레딧을 제공하며 비용을 지불할 수 있다.

◆필요하지 않은 수리

외관상 문제와 일반적인 주택 마모는 셀러가 반드시 고칠 의무가 없다.

계약서에 바이어가 외관상 문제로 수리를 요구할 수 없고 단지 구조적 결함, 건축법 위반 또는 안전문제에 대해서만 수정을 요구할 수 있다고 명시하는 경우가 많다.

인스펙션 중 발견된 모든 주택 결함과 문제에 대해 셀러로서 책임을 질 수 있으므로 합법적인 책임 영역을 알려면 해당 지역 건축법을 확인해 봐야 한다.

◆협상 가능한 수리

일반적으로 요구되는 수리와 필요하지 않은 수리 사이 논쟁의 여지가 있는 수리 영역이 있다. 이것을 결정하는 방법은 거래 중인 시점의 주택시장 상황에 달렸다. 만약 셀러 마켓이라면 셀러 입장에서 수리관련 의견을 내세울 수 있지만 바이어 마켓인 경우 바이어의 요구사항을 들어주게 된다.

바이어가 홈인스펙션을 통해 구매하는 주택상태를 정확하게 알고 원하는 동네 주택매물 수가 적고, 멀티오퍼 등으로 다른 경쟁 바이어들이 있다면 셀러에게 수리를 강하게 요청하지 않을 수도 있다.

셀러를 위한 최고의 계약은 바이어가 주택을 '애즈 이즈(as is)'로 구입하거나 '정보제공 전용(information only) 홈인스펙션'에 동의해 수리비용을 지불할 필요가 없는 것이다.

주택수리가 필요할 때 해결할 수 있는 효과적인 두가지 방법이 있다.

하나는 홈워런티제공이다. 바로 수리가 필요하지 않지만 노화된 냉난방시스템 같이 바이어가 염려하는 문제가 있는 경우 유용하다.

또는 바이어가 필요한 물건을 주는 것도 좋은 아이디어다. 바이어가 기존 주택에 있는 세탁기 및 건조기나 냉장고 혹은 가구를 원하는 경우 나두고 나온다.

◆홈인스펙션 주의사항

홈인스펙터가 쉽고 효율적으로 일을 할 수 있도록 셀러와 바이어가 알아두어야 할 사항이 있다.

셀러의 경우 인스펙션을 하기 전 애완동물을 데리고 나오거나 다른 장소에 두는 것이 좋다. 인스펙션을 하는 동안 현관문을 자주 열고 다니고 집안과 외관을 살피기때문이다. 또한 인스펙션 전 청소하는 것을 잊지 말아야 한다. 인스펙션하는 동안 바이어가 집 안에 오랫동안 머무를 수 있다.

바이어의 경우 인스펙션 후 예상하지 않았던 집안 결함에 당황하지 말아야 한다.

홈인스펙터는 워크스루(walk-through) 후 끝없는 주택 문제 항목을 제시하지만 모든 항목이 반드시 수리를 꼭 필요로 하는 것은 아니다. 또한 주택 결함은 수리 또는 교체로 해결할 수 있다.

셀러나 바이어 모두 홈인스펙터가 향후 집상태를 예측할 수 없다는 것을 이해해야 한다. 대략적인 견적을 줄 수 있지만 지붕을 향후 몇 년동안 사용가능한지 등 정확한 상태를 알려줄 수 없다.

홈인스펙션에서 가장 염려해야 할 것은 물이다. 거래가 끝나기 전 혹은 끝난 직후 물관련 문제를 해결하는 것이 중요하다. 물웅덩이, 새는 천장은 반드시 메모한다. 특히 물 관련 지하실 문제는 수리하기 힘들고 많은 비용이 들 수 있다.

◆홈인스펙션 비용

주택 구입 전 인스펙션을 받는 것은 중요한 과정이다. 하지만 인스펙션은 무료가 아니다. 주택 및 도시개발국(HUD)에 따르면 일반적인 홈인스펙션 비용은 300-500 달러지만 주택크기, 거주지역, 검사대상에 따라 비용차이가 많이 난다.

홈인스펙션은 주택문제에 대한 공식적인 증거다. 바이어가 홈인스펙션 결과를 잘 인지하고 활용하면 클로징 전 주택결함 수리, 혹은 수리비용 협상 등을 잘할 수 있다.


이은영 객원기자