[융자칼럼]한층 더 완화된 주택융자심사 기준

까다롭기만 하다는 주택융자 심사에 제한이 완화되는 조짐이 보이는 것은 더없이 반가운 소식이랄 수 있겠다.

초대형 국책모기지은행 중 하나인 페니메(Fannie Mae)가 최근 전격적으로 그동안 융자심사에 가장 기준이라 할 수 있었던 소득 대비 부채 비율(DTI, Debt-to-Income)을 45%에서 50%로 완화했다. 그깟 5% 차이가 뭔 대수일까 할 수도 있겠지만, 이는 사실 아주 큰 변화이다.

이해를 돕기 위해 더 쉽게 예를 들어 설명하자면 별다른 빚이 없는 한 달 소득 5000달러에 크레딧 점수가 좋은 바이어가 20% 다운으로 주택을 살 때, 45% DTI에서는 대략 45만달러 주택 구매가 가능하다. 하지만, 50%로 확대되면 같은 조건에서 20% 다운으로 50만달러까지의 주택을 살 수 있고, 같은 45만달러 주택을 살 때 굳이 20% 다운을 하지 않고 10%만의 다운으로 구매가 가능해진다. 이 정도면 큰 변화가 아닌가?

게다가 아직은 4% 아래에서 머무는 30년 고정 모기지 이자율 등 낮은 주택모기지 이자율이 더해져서 한층 완화된 모기지 소득 심사 기준이 가져다주는 긍정적인 효과가 더 크다고 할 수 있다. 일반적으로 이자율이 떨어지면 낮아진 이자만큼 모기지 페이먼트 부담이 줄어들게 되고, 결국 줄어든 모기지 페이먼트 부담은 융자 심사에서 유리하게 작용을 하는 것은 당연한 이치이다. 따라서, 이번에 단행된 모기지 심사기준인 DTI 완화와 더불어 아직은 낮은 시장의 모기지 이자율이 결국 한층 더 주택융자를 수월하게 얻는데 직간접적인 도움이 되리라 기대한다.

여전히 많은 이가 과거 별다른 심사 없이 그냥 쉽게 융자가 나오던 ‘묻지마 융자’를 기대하고 있지만, 그 시절 동안 우리가 얻은 것보다 잃은 것이 훨씬 많았다는 데는 아마 모두가 동의할 것이다. 물론 어렵기만 하다는 주택융자가 어느 정도 완화되어야 한다는 필요에는 동의하지만, 그렇다고 다시 지난 과거의 묻지마 융자로 다시 되돌아가는 것은 결코 바람직한 일은 아닐 것이다. 무분별한 투자를 다시 양산함으로 단기적이나마 부동산 상승효과는 충분히 있겠지만, 결국 또다시 큰 불황의 깊은 골로 빠질 수 있는 시한폭탄과 같은 위기를 자초할 수도 있다는 점을 경계해야 할 것이다.

따라서 이번 DTI 완화조치를 박수로 환영한다. 급격하게 완전히 규제가 해제되는 것보다는 이번 조치처럼 45%에서 50%로 DTI가 바뀐 것 같이, 시간이 조금 더 지나면서 이번 완화된 조치에 따라 50% DTI 비율로 대출된 모기지 채권들이 부실이나 채무불이행이 발생하지 않고 건실한 채권으로 자리 잡는다면, 주택모기지에 투자를 하는 많은 투자자 혹은 은행권이 또다시 더 완화된 조건인 55% 또는 60% DTI 이런 식의 점진적인 완화기준으로의 융자 가이드라인 변화를 다시 경험하게 될 것이다. 또 그런 점차적인 완만한 변화 속에서 건강한 주택융자시장의 지속적인 발전과 변화가 이어지길 기대해 본다


배준원 / 시니어 모기지뱅커