[부동산Q & A] 한인들 고정금리 모기지 상품 선호…장기간 페이먼트 고정돼 안정적

Q: 주택을 구입하려고 융자를 알아보고 있는데 융자 에이전트가 변동금리 모기지가 이자율이 싸다고 하면서 변동금리 상품을 이용해라고 합니다. 하지만 변동금리 상품을 불안해서 고정금리 상품을 이용할까 합니다. 두 모기지 상품의 차이점과 각 장단점을 알려주시기 바랍니다.

A: 지난 수년간 이자율이 4% 이하로 낮게 유지되면서 30년 고정 모기지 상품이 큰 인기를 끌었다. 역사상 이처럼 낮은 이자율로 30년간 모기지 금리를 묶을 수 있는 상품이 거의 없었기 때문입니다. 하지만 지난해 가을 이후 모기지 이자율이 상승한 데다 주택 가격이 큰 폭으로 오르면서 상대적으로 이자가 낮은 변동금리 모기지에 대한 소비자들의 관심이 높아지고 있다.

실제로 모기지은행연합(MBA)에 따르면 지난 2분기 전국 변동금리 모기지 신청은 전분기에 비해 40%나 급증했다. 반면 한인들은 여전히 고정금리 모기지 상품을 선호하고 있다는 것이 융자업계의 설명이다.

고정금리 모기지 상품의 가장 큰 장점은 장기간 이자율 고정이 고정되는 것이다. 프레디맥에 따르면 지난 주 30년 고정 모기지 이자율은 4.1%선. 이 모기지를 통해 주택을 구입하면 30년 동안 이자율이 4.1%로 고정된다.

즉 모기지 페이먼트도 30년 동안 고정되는 셈이다. 따라서 주택유지 비용이 안정되는 장점이 있다. 10년 국채 수익률이 상승하거나 이자율이 오르는 등이 사유로 모기지 이자율이 상승하더라도 페이먼트는 변함이 없다.

하지만 장기간 모기지 이자율을 고정시키는 것이 반드시 유리하다고는 보기 힘들다. 추후에 이자율이 감소할 가능성도 있기 때문이다. 이런 경우는 오히려 필요 이상으로 많은 페이먼트를 하게 된다.

변동금리 모기지의 장점은 고정에 비해 이자율이 낮다는 것이다. 5년 고정 후 변동되는 1/5 ARM 상품의 경우 이자율이 30년 고정과 비교해 0.7~0.8%포인트 낮다.

캘리포니아의 중간 주택 가격인 50만 달러대의 주택을 구입한다고 가정하면 20%를 다운페이먼트하고 80%를 융자받을 경우 변동은 고정에 비해 월 모기지 페이먼트가 200달러 가량 절약된다.

하지만 변동 상품은 고정기간 이후의 이자율이 어떻게 변할지 모른다는 것이 변수다. 물론 아무리 이자율이 높아지더라도 일반적으로 1년에 오를 수 있는 이자율에는 한도가 존재한다. 하지만 이자율이 오를 수 있다는 우려는 상존하는 셈이다.

참고로 모기지은행연합에 따르면 주택 구입후 재융자를 하거나 매각 등의 사유로 주택구입자들은 평균 5~7년 사이에 모기지에 변화를 가하는 것으로 조사된 바 있다.