아파트는 예상 렌트 수입의 70~80%만 생각

효율적인 관리 방법

소득 적어도 크레딧 좋은 세입자 찾고
아파트 렌트 관련 법이나 판례 숙지 필요
건물에 이상 없어도 주기적으로 점검해야

요즘 LA한인타운이 개발 열풍의 중심이 되면서 아파트를 구입하려는 투자자들이 늘고 있다. 수익률은 외과 지역에 비해 떨어지지만 부동산 개발이 활발해지고 다양한 인종의 유입으로 아파트 렌트 사업이 안정적일 것이라는 기대감 때문이다.

하지만 아무리 투자 여건이 좋다고 해도 효과적인 관리나 계획을 세우지 않고 뛰어든다면 여러가지 어려운 상황에 부딪히게 된다.

상업용 부동산 전문가들이 조언하는 아파트 운영 전략을 소개한다.

◆안전한 세입자를 선택하라

모든 상업용 부동산이 그렇듯이 일단 테넌트가 계약서에 사인하고 입주하게 되면 특별한 사유가 없는 한 리스 기간 내에 마음대로 내 보내기가 힘들어진다.

다행히도 렌트비를 잘 내면 별 문제가 없지만 재정적으로 힘든 세입자가 들어오게 되면 건물주 입장에서는 한달 한달이 불안해 진다. 렌트비가 들어와야 되는 날짜에 체크를 받지 못하면 어떻게 대처해야 할지를 놓고 고민에 빠지게 된다.

좋은 세입자를 찾으려면 항상 크레딧 리포트를 잘 검토하고 테넌트의 직장이나 사업체 운영 여부에 대해 잘 확인하는 작업이 중요하다.

좋은 세입자란 돈을 많이 버는 사람이 아니라 적은 수입을 갖고 있더라도 꼬박꼬박 페이먼트를 잘 해주는 사람이라는 것을 명심해야 한다.

◆렌트 수입은 70~80%만 생각하라

공실이 전혀 없는 아파트에서 한 달에 2만달러의 렌트비가 들어온다고 해도 이 금액 모두를 건물주의 수입으로 간주해서 운영 예산을 짜는 것은 좋은 방법이 아니다.

현재는 공실이 없어도 한·두 달 후에 리스 계약이 끝나는 세입자가 재 계약을 하지 않고 이사를 나갈 가능성이 있기 때문이다.　

만약 테넌트가 이사를 가게 되면 새로운 세입자를 찾아야 하는데 비어 있는 유닛을 채울 때까지 몇 개월 이상이 소요될 수가 있다.

따라서 아파트를 운영할 때는 통상적으로 전체 인컴에서 5% 정도를 공실률로 계산해서 예비비로 잡아두는 것이 바람직하다. 전문가들은 "더 여유 있게 아파트를 관리하기 위해서는 예상 렌트비의 70~80% 정도만 수입으로 생각하는 것이 좋다"고 말하고 있다.

아파트 구입시 융자를 해주는 렌더들도 실제 렌트비의 70%만 계산해서 바이어의 수입으로 인정해 주고 있다.

캐시 플로우를 넉넉하게 해두면 재정적으로 부담스럽지 않고 안전하게 건물을 유지할 수 있다. 법과 판례에 대해 숙지하라

아파트를 포함한 임대용 부동산을 갖고 있으면 예상치 못한 소송을 당할 때가 있다.

가장 많은 이유가 안전관리 문제다. 아파트에 거주하는 세입자가 건물의 결함으로 인해 복도나 계단에서 넘어져 부상을 당하면 바로 변호사 편지가 날아온다.

　아파트를 소유하고 있는 건물주라면 기본적인 법적 상식과 판례에 대해서 알아야 할 필요가 있다. 건물주의 법적 책임과 의무를 알고 있으면 나중에 법적 소송을 사전에 예방할 수 있다.

마찬가지로 세입자의 권리와 의무가 어떤 것인지 알고 있다면 테넌트 관리의 어려움을 피할 수 있다.

건물주가 소송을 당하지 않으려면 가장 먼저 안전관리에 신경을 써야 한다. 그리고 건물주라는 이유로 세입자에게 고압적인 자세를 취하는 것은 좋지 않다. 항상 법과 원칙에 의해 일을 처리하는 것이 중요하다.

◆새로운 아파트 관련 법을 파악하라

아파트 렌트와 관련된 법은 시장이나 정치인이 바뀔 때마다 새로운 내용이 추가되거나 변경될 수 있다.

가장 중요한 항목은 세입자 퇴거 절차나 리스 계약서 등이 달라질 수 있다.

특히 LA시의 경우 1978년 10월1일 이전에 지어진 아파트들은 렌트비를 매년 일정액 이상 올릴 수 없도록 규정한 렌트 컨트롤 조항이 적용된다. 인상폭은 주기적으로 변하므로 이러한 사항을 잘 알고 있어야 한다. 현재 렌트 컨트롤에 해당되는 아파트들은 유틸리티를 세입자가 부담할 경우 연간 3%까지만 렌트비를 올릴 수 있다. 렌트 컨트롤에 적용되는 아파트는 LA시내에 11만8000개(총 63만1000유닛)가 있다. 렌트 컨트롤 법은 저소득과 고급 아파트에는 해당되지 않는다.

해마다 연말이 되면 어떤 임대법이 새로 생겼는지 파악하고 수정된 법 조항을 검토하는 것이 좋다. 이러한 법들은 지역에 따라 다를 수 있으므로 변호사 등 전문가를 통해 잘 숙지해야 한다.

◆아파트 협회에 가입하라

상업용 건물을 소유한 건물주들은 관련 협회나 이와 비슷한 성격의 단체가 주변에 있다면 가입하는 것이 유리하다. 이런 모임에 회원으로 가입하면 다양한 인종의 건물주들을 만나게 되면서 여러가지 운영 정보를 얻게 된다.

LA에는 한인 아파트 소유자 협회가 있으므로 이곳에 가입하면 다른 아파트에서 발생했던 예기치 못한 사례들을 접하면서 자신의 건물에서 좋지 않은 일이 발생하지 않도록 예방할 수 있다.

또한 이런 모임에 나가면 변호사나 CPA, 건물 관리회사에서 전문가들이 나와 아파트 운영에 대한 요령을 가르쳐 주기도 한다.

◆건물을 주기적으로 관리하라

아파트를 비롯한 모든 부동산은 평소 문제가 없을 때 부터 관리해야 된다. 당장 수리할 곳이 없더라도 정기적으로 건물을 관리하면 나중에 큰 돈이 들어가는 상황을 막을 수 있다.　

건물주가 직접 건물상태를 점검하거나 전문 기술자를 불러 아파트에 대한 시설 상태를 6개월이나 적어도 1년에 한번씩 체크하는 것이 좋다.

수리를 해야 되거나 아파트에 새로운 시설을 설치해야 되는 상황이라면 반드시 시에서 규정하는 건축코드를 따라야 한다. 공사비를 절약하기 위해 코드에 맞지 않거나 허가 없이 공사를 했다가 나중에 문제가 되면 이를 해결하기 위해 또 다른 비용이 지출되기 때문이다.


박원득 객원기자