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"다운페이 줄어든다" 주택시장 거품설

10% 미만 다운 7년래 최대
가격 내려가면 '깡통' 우려
"연체율 낮아 기우" 주장도

뜨겁기만하던 주택시장에 경고등이 켜졌다.

다운페이먼트 10% 미만의 주택구입자가 급증하면서 '주택시장 거품설'이 급부상하고 있는 것. 금융시장 조사기관 '블랙 나이트 파이낸셜 서비스'는 지난 12개월 간 전국 주택구입자들의 다운페이먼트 현황을 조사한 결과 150만 명이 10% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입한 것으로 나타났다고 밝혔다. 이는 7년래 최고 수준이라고 업체는 덧붙였다. 다운페이먼트 10% 미만은 집값의 90% 이상은 대출을 통해 자금조달을 했다는 것을 의미한다. 따라서 주택 소유주들의 월페이먼트가 크게 늘어 자칫 개인 재정 사정이 어려워지면 모기지 연체가 늘어나고 주택차압 증가로 이어져 부동산 시장이 다시 한번 휘청거릴 수도 있다는 게 업계의 분석이다.

특히 다운페이먼트 9%의 주택구입자 그룹이 급증세에 있다는 점이 문제다.

정부와 금융기관들은 주택 다운페이먼트 비율이 20% 미만을 경우 안전장치로 주택모기지 보험(MI) 가입을 요구하고 있다. 하지만, 주택시장 호황으로 집값이 급등하면서 20%의 다운페이먼트 비율을 감당하지 못하는 주택구입자들이 늘고 있는 상황이다.

일부 전문가들은 주택구입자들이 가격 상승을 염두에 두고 무리한 주택 구입에 나서는 것도 문제라고 지적했다. 실제 순자산 가치가 얼마 되지 않는 만큼 주택 가격이 내리면 집값보다 융자액이 더 큰 '깡통주택'으로 전락할 가능성이 크다는 것이다.

경제정책연구소(EPI)의 딘 베이커 소장은 "월 페이먼트를 줄이기 위해 일정 기간 이자만 내거나 변동 이자율이 적용되는 모기지 융자를 선호하는 추세"라며 "이같은 방법으로 집을 산 주택소유주들은 상황이 조금만 나빠져도 빠져나갈 구멍이 없다"고 말했다. 이에 대해 다만 다운페이먼트 납부 최저 비율인 3% 그룹은 크게 늘지 않았고, 주택시장 침체기와 다르게 융자 절차가 까다로워져 거품을 우려하지 않아도 된다는 주장도 있다. 과거 주택시장 침체기 당시엔 20% 미만 다운페이먼트 구입자 대부분이 2차 융자(piggyback loan)를 가지고 있었고 변동 이자율도 많아 위험도가 높았지만 현재 상황은 다르다는 것이다.

1차 융자 외엔 다른 융자가 없는 경우가 대부분이고 모기지 연체율 또한 과거에 비해 훨씬 낮다는 것이 이유다.


진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com



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