렌트 컨트롤법, LA는 1978년 10월1일 이전 건축물 해당 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

부동산 에이전트 애니 신 전문가

▶문= 렌트 재계약을 하면서 렌트 컨트롤 법이 바뀌었다고 갑자기 150불을 올렸는데 이게 가능한일인가요? 지금 살고 있는 건물이 렌트 컨트롤에 해당하는지 어떻게 알 수 있나요?

▶답= 안녕하세요? ERE 나래비 CEO 애니 신입니다.

렌트 컨트롤이란 건물주와 세입자 간에 공정한 거래와 공공성을 유지하기 위해 시에서 법으로 렌트 조건을 규제하는 것입니다. 핵심은 렌트비 인상을 일정수준 억제하여 세입자를 보호하는데 있습니다. 미국 모든 시에 적용되지는 않으며, LA나 뉴욕과 같은 렌트 수요가 많은 대도시에서 볼 수 있는 조항입니다.

LA시의 렌트 컨트롤 적용 건물은 2세대 이상 다세대 주택, 호텔, 모텔, 하숙집, 자취방 등으로 1978년 10월1일 이전에 지어진 것입니다. 렌트비 인상폭은 물가 상승률을 감안해 매년 최대 3-4%입니다. LA시는 인상시기를 매년 7월1일에서 다음해 6월30일까지로 하며, 7월1일부터 새 인상률을 적용합니다.

질문자의 내용을 보면 렌트 컨트롤의 규제를 받지 않는 시나 카운티일 듯 합니다. 리스 기간이 끝나지 않은 상황에서는 렌트비를 인상할 수 없습니다. 질문자의 상황이 계약이 만료되었고 렌트 컨트롤이 적용되지 않는 시나 카운티에 산다면 렌트비 인상이 불법이지는 않습니다. 시의 웹사이트에서 렌트 컨트롤 적용지역을 쉽게 확인할 수 있습니다. 참고 http://zimas.lacity.org/>

LA에서 임대 목적의 다가주 주택이나 아파트를 사려는 투자자라면 세입자보다 더욱 신중하게 이러한 렌트 컨트롤에 적용받는 건물의 규제 조항과 렌트 계약조항을 엄밀히 살펴 보아야 합니다.

현재 시세 보다 1/3 정도의 렌트율을 적용하면서 임대료를 올리지 못하는 건물주의 경우 렌트 컨트롤에 규제를 받는 것입니다. 이 경우에 리모델링을 하거나 투자가가 생겨 건물 재개발을 계획할 경우 세입자의 가족 구성원의 상황에 따라 이주비를 적게는 3000달러에서 1만 달러까지 지불해야 하는 경우도 있습니다. 투자 개발자 같은 좋은 건물 구매자가 생겼을 때 렌트 컨트롤 규제 조항 때문에 거래가 성사되지 않는 경우도 있습니다.

또 렌트 컨트롤 규제 조항을 따르는 건물인 경우 매년 일반적인 렌트 인상률은 3-4%이지만 건물주가 세입자의 유틸리티 비용을 지불함으로써 렌트 인상률을 5-6%까지 올리는 경우도 있습니다.건물주와 세입자 간의 이런 규제 조항들은 관할 관공서를 통해 꼭 확인하고 거래하기를 권합니다.

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