임대차 계약 연장 조건의 종류와 차이점

김왕진 칼럼

임대차 계약 만료시에 임대차 계약을 연장하는 방법에는 Option to Renew (임대차 계약 연장 선택권) 과 Right of First Refusal (우선 매수 청구권) 이 있습니다.
Option to Renew는 임대차 계약 만료시에, 세입자가 서면으로 계약기간 연장을 요청하면, 사전에 결정된 금액 또는 당시의 시세에 따라서 임대 기간을 연장하는 방식 입니다.
Right of First refusal은 임대 계약 만료시에 건물주가 해당 점포 또는 부동산의 신규 세입자를 찾는 경우 또는 건물을 매각하려고 매수인 (buyer)를 찾는 경우 크게 두가지의 경우가 있습니다, 매수인 또는 신규 세입자가 제시한 매매 또는 임대 조건을 기존의 세입자가 동일한 또는 유사한 조건에 동의 하면 계약상의 우선권을 부여받는 계약법 상의 권한입니다.
Option to Renew의 경우, 최초 임대 계약시에 연장 선택 (option) 기간동안의 임대 조건을 사전에 협의해 두지 않은경우임대 조건을 건물주 측에서 유리하게 끌고 갈 수도 있지만,
Right of First Refusal은 신규 세입자의 조건에 의해 많이 좌우 되기때문에 임대 조건 결정을 일방이 유리하게 하는 것이 현실적으로 불가능 합니다.
Option to Renew와 Right of First refusal의 가장 큰 차이점은 우선권의 범위 입니다.
Option to Renew는 기존 세입자에게 임대 계약의 우선권을 부여하는 것이 아닌, 만료와 동시에 연장 조건을 협상할수 있는 우선 협상권 정도의 권한 이기때문에, 건물주가 기존 세입자와의 의견 불일치에 대비해서 다른 세입자 후보들과 협상을 동시에 진행 할 수도 있습니다.

반면에, Right of First Refusal은 임대차 계약의 경우, 신규 세입자가 제시한 임대 조건을 기존의 세입자가 유사한 또는 동일한 조건에 동의 하면, 건물주가 같은 조건에 계약을 체결해야 하는 의무가 발생 하고, 이 기간동안 건물주는 다른 세입자 후보들과 협상을 할 수 없는 확실한 우선권을 보장 받게 됩니다.
위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.