코압은 최소 20% 이상 다운페이먼트 해야 승인

[부동산] 뉴욕시 콘도·코압 구매 차이

자산·소득 등 까다로운 심사 거쳐야
클로징 비용은 콘도 구입이 더 비싸
코압엔 모기지세·타이틀보험 필요 없어

뉴욕시에서 아파트를 구매할 때 대부분은 코압(co-operative)과 콘도(condominium)를 놓고 고민하게 된다. 타운하우스나 브라운스톤과 같은 개인 주택도 있지만 코압과 콘도에 비해 공급물량이 확실히 적다. 부동산 전문업체 더글라스엘리먼에 따르면 뉴욕시에서 매물로 나온 아파트 가운데 코압이 약 80%로 대부분을 차지하고, 나머지의 대부분이 콘도다.

콘도와 코압은 겉으로는 비슷해 보이지만 사실 구매 형태와 방식이 상당히 다르다. 코압을 구매하는 것은 건물을 소유하고 있는 조합의 일부 지분을 사는 것이고, 콘도는 실제 부동산을 구입하는 것으로 개인 주택을 사는 것과 같다. 때문에 콘도 구매자에게는 부동산세 등 부과되는 각종 세금이 더 많다.

그런데 막상 집을 장만하기 위해 알아보다 보면 코압과 콘도 사이의 차이는 더 복잡해진다. 둘 사이의 장단점을 잘 따져서 자신에게 유리한 쪽을 선택하는 것이 중요하다. 코압과 콘도 구매와 관련, 각 항목별 장단점을 정리했다.

◆가격=콘도와 비교했을 때 코압 가격이 일반적으로 저렴한 편이다. 이유는 코압 공급물량이 상대적으로 훨씬 많기 때문이다. 부동산 전문가들에 따르면 일반적으로 코압 가격이 콘도에 비해 40% 정도 더 싸다. 더글라스엘리먼의 최근 보고서에 따르면 지난 1분기 맨해튼 코압 중간 매매가는 77만5000달러, 콘도는 165만 달러로 코압이 53% 더 저렴했다. 그러나 비슷한 수준의 크기와 시설을 갖춘 콘도와 코압을 비교했을 때 콘도와 코압의 가격 차이는 10% 안팎으로 좁혀진다는 게 전문가들의 설명이다.

◆다운페이먼트=코압은 대체로 매매가의 최소 20%를 다운페이먼트로 요구한다. 코압 구매 시 얼마를 대출로 충당할 것인가는 코압에 따라 다르다. 더글라스엘리먼은 맨해튼에서 코압을 구매하려면 매매가의 최소 20~50%를 다운페인먼트로 준비할 것을 권고한다. 반면 콘도는 일반적으로 10% 미만의 다운페인먼트도 가능하기 때문에 코압에 비해 부담이 확실히 덜한 편이다.

◆승인절차=코압과 콘도 구매 희망자는 모두 자격 심사를 거쳐야 한다. 구매 희망자의 순자산과 유동성 자산, 연소득, 세금보고 및 은행 기록 등이 공통적으로 요구된다.

그러나 코압의 자격 심사가 훨씬 복잡하고 까다롭다. 코압 입주 승인 여부는 입주자들이 선출한 주민들로 구성된 코압보드(Board of Directors)가 결정하는데, 모기지 대출을 허용하지 않거나 1년 상당의 모기지와 아파트 유지·관리비에 해당하는 금액을 은행 계좌에 보유하고 있는지 증명하도록 요구하는 등 심사가 상당히 까다롭다. 융자로 충당 가능한 금액도 코압보드가 결정한다.

코압보드는 입주 희망자의 재정 조건 뿐만 아니라 인터뷰를 통해 개인 성향 등까지 전반적으로 고려해 승인 여부를 결정한다.

◆클로징 비용=아파트 가격만큼 중요하게 고려해야 할 사항이 구매 계약을 마무리하는 과정에서 추가로 발생하는 비용(클로징 비용)이다. 클로징 비용에 대한 고려 없이 아파트 가격만 보고 구매를 준비하다간 예상했던 비용을 훨씬 뛰어 넘는 비용이 계약 과정에서 발생해 결국 중간에 구매를 포기하는 경우가 생길 수 있다.

클로징 비용은 융자를 위한 변호사 수임료, 구매 신청 수수료, 접수비 등을 모두 합한 비용이다. 융자 은행에 대한 수수료(Bank Fees)는 350~750달러, 신청 수수료(Application Fee) 350달러, 서류준비 비용(Processing Fee) 330달러, 아파트 감정비용(Appraisal Fee) 300~1500달러, 크레딧 리포트 조회 수수료(Credit Report Fee) 1인당 10.10달러(부부 합산은 15.20달러), 은행 변호사(Bank Attorney) 수임료는 650~750달러 등이 있다. 이 외에도 콘도 또는 코압 구매 시 각각 발생하는 각종 세금과 수수료를 합하면 클로징 비용은 기본 수천 달러를 넘게 된다.

콘도 구매자는 일반적으로 코압보다 높은 클로징 비용을 예상해야 한다. 모기지를 필요로 하는 경우 은행 변호사 수임료와 감정 비용 등을 포함한 은행 수수료는 총 2000~3000달러에 이를 가능성이 높다.

또 뉴욕시에는 타주에는 없는 모기지 세금이 콘도 구매자에게 부과된다. 개인 주택 구매 시에도 마찬가지다. 50만 달러 미만의 융자에 대해서는 세율 1.8%의 모기지 세금이, 융자 50만 달러 이상은 세율 1.925%의 모기지 세금이 부과된다. 코압 구매 시에는 모기지 세금이 적용되지 않는다.

예상 클로징 비용을 계산하는 일반적인 룰도 있다. 경우에 따라 다를 수 있지만 부동산 전문가들은 일반적으로 아파트 가격의 2~3%, 100만 달러 이상에 달하는 아파트의 경우 주택 가격의 3~4% 정도가 추가 비용으로 발생한다고 본다.

◆타이틀 보험=경우에 따라 차이는 있겠지만 일반적으로 코압에 비해 콘도 구매 시 발생하는 클로징 비용이 더 높다. 콘도 구매 시 타이틀 보험을 구매해야 하기 때문이다. 타이틀 보험은 등기 이전 시 혹시나 발생할지 모르는 소유권 분쟁에 대비한 보험으로 코압을 제외한 개인 주택이나 콘도 구매자는 변호사나 부동산 중개업자 등을 통해 반드시 타이틀 보험을 구매하도록 하고 있다. 타이틀 보험료는 기본 보험료에 각종 수수료가 포함되면서 최종적으로 부담해야 할 금액이 3000~4000달러에 달하는 것이 일반적이다.

반면 코압 구매자의 경우 조합의 지분을 사는 것이기 때문에 부동산 등기 이전이 발생하지 않아 타이틀 보험을 구매할 필요가 없다.


이조은 기자 [e-mail]