건물주의 건물 매각과 세입자의 협조 의무 (subordination, non-disturbance, and attornment - SNDA)

부동산의 소유권 및 권한을 주장 할때는 항상 우선 순위가 먼저 결정 되어야 합니다.
건물주가, 세입자가 있는 부동산을 매각 하는 경우, 부동산 매수인(Buyer)의 융자 은행에서, 점유하고 있는 세입자에게 subordination, non-disturbance, and attornment (약자로 SNDA로 부르기도 합니다) 라는 서류를 서명을 요청해서 임대 계약하의 세입자의 점유권에 대한 우선 순위를 결정 한 후에 융자를 마무리 하는 경우가 많습니다.
이중에서 Subordination은 후순위 동의서로, 건물주의 부동산 매수인이 융자 금액을 상환하지 못해서, 융자 은행이 건물을 압류 하는 경우에, 세입자가 임대 계약하의 점유권을 융자 은행의 권한보다 후순위로 하는데 동의 하는 서류로, subordination에 동의 하는 경우 최악의 경우, 융자 은행이 임대 계약 자체를 취소 할 수 있게 됩니다.
통상적으로 세입자들이 융자은행의 subordination 요청에 쉽게 동의 하지 않는 경우가 많기 때문에 non-disturbance와 같은 소유권 침해 금지 동의서를 추가해서, 세입자가 세입자로서의 의무를 다 하는 경우, 세입자의 점유권에 대한 기득권을 인정 하는 경우가 많습니다. 따라서 과도한 subordination 요청을 융자 은행이나 건물주 측에서 하는 경우 non-disturbance 서류를 반대로 요청 해서 세입자로서의 권한을 보호해야 합니다.
마지막 부분인 attornment는 직권 대리 동의서로, 융자 은행이 건물을 압류 하는 경우 융자은행이 새로운 건물주의 역할을 하는데 동의하는 서류 입니다.
위와 같은 SNDA는 건물주 입장에서는 부동산 매각시에 부동산 매수인이 융자를 받는데 필수 조건이기 때문에, 세입자가 동의 하지 않으면 계약 이 취소될 수도 있습니다. 세입자는 SNDA에 동의 해야 하는 일반적인 법적인 의무는 없지만, 임대차 계약서에 SNDA 요구에 무조건 동의 하겠다는 내용이 있는 상태에서 임대차 계약을 한 경우에는 계약법상의 의무가 발생 하게 됩니다.

위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.