Lien, UCC, 및 Deed of Trust의 유사점과 차이점[김왕진 칼럼]

이번주에는 부동산 및 사업체의 거래에서 많이 거론되는 Lien, UCC, 그리고 Deed of Trust의 차이점과 유사점을 설명 드리겠습니다. 실제로 많은 분들이 Lien, UCC 및 Deed of Trust의 차이점을 명확히 구분하지 못하는 경우를 본 적이 있습니다. 비슷하지만 다른 개념들을 숙지 하셔서, 부동산 및 사업체 거래시에 불이익을 당하는 일이 없으시길 바랍니다.

Lien - 거래 상대방의 재산을 담보로 잡는 행위를 말 합니다. 따라서, 부동산이던 사업체 장비이던 간에 상관없이, 상대방 재산을 담보로 설정하는 행위 자체가 Lien을 접수 하는 것 입니다. Lien을 언급하는 이유는, UCC 접수만을 담보 설정으로 보고, 사업체 장비에만 “Lien을 건다”는 표현을 쓰는 분들을 많이 보아왔기 때문입니다. 다시 말씀 드리자면, 담보 물건의 종류에 상관 없이, 상대방의 재산을 담보로 잡는 행위 자체가 Lien입니다.

Lien의 하위 개념으로 UCC 및 Deed of Trust등이 있습니다.

UCC – 흔히 말하는 UCC는 Uniform Commercial Code의 약자로, 거래 상대방의 동산을 담보로 설정할때 많이 사용되는 방법입니다. 특히 사업체를 매매하는 경우, 상대방의 장비 및 가구등을 담보로 이용할때 접수를 할 수 있습니다.

Deed of Trust – 거래 상대방의 부동산을 담보로 이용할때는 Deed of Trust 서류를 많이 사용 합니다.

UCC 와 Deed of Trust의 공통점 - UCC 및 Deed of Trust 모두 일반 대중에게 담보 거래의 사실을 알려서, 본인의 부채가 다른 사람에게 넘어 가거나, 또는 다른 사람의 부채를 본의 아니게 넘겨 받는것을 방지하기 위한 장치들 입니다.

UCC 와 Deed of Trust의 차이점 – 가장 기본적인 위의 공통점 이외에는, 둘사이에는 많은 차이점이 있습니다.

Deed of Trust를 접수 하는 경우, 부동산 소재의 County의 자료실에, 부동산 담보 관련 서류가 저장됩니다. 부동산 거래를 원하는 사람은, 실제 담보권 관련 서류를 언제든지 직접 볼 수가 있습니다. 따라서, 담보 내용에 변경이 생긴 경우에는, 이전에 접수한 서류를 수정하는 것이 아닌, 새로운 내용이 포함된 새로운 서류를 접수 해야 합니다. 또한, 서류 자체가 중요하기 때문에, 접수한 이후에 신청자는 County에 접수된 서류의 정확한 사본을 받게 됩니다.

반면에 UCC는 주정부에 접수를 하게 됩니다. UCC는 Deed of Trust처럼 서류를 직접 볼 수가 없고, 거래 내용 및 거래 당사자들이 누구인지에 관한 간략한 정보만을 볼 수 있습니다. 따라서, 실제 담보 관련 서류를 확인 하고 싶다면, 담보권을 가지고 있는 당사자를 직접 연락해서 서류를 연람 해야 합니다. 접수한 내용은 수정 및 파기가 가능합니다. 그리고, 접수 양식 자체가 중요한 것이 아니기 때문에, 신청 양식의 사본은 반환되지 않습니다.

Deed of Trust는 현재 소유주가 누구이고, 어떤 사람에게 어떤 부채가 있는지에 중점을 둔, 자산 및 소유권에 관련된 서류 입니다. 반면에, UCC는 누구에게 부채가 있는지가 중요한 부채 관련 서류 입니다.

Deed of Trust는 해당 필지의 자료로서 반 영구적으로 보존 됩니다. 따라서,거래 내용이나 담보 사실들을 시간이 지난 후에도 확인 할 수 있습니다. 하지만, UCC는 5년동안 유효하고, 그 이후에는 연장을 해야 합니다. 위에 언급 한 것 처럼 만일 담보 설정 조건들이 만족 된 경우Deed of Trust는 조건이 만족 되었다는 다른 서류를 접수해야 하고, UCC는 담보 설정을 위해 접수된 신청서 자체를 파기하고 취소하게 됩니다.

부동산 및 사업체를 직접 매매하는 경우가 아니라 하더라도, 위에 언급된 용어들을 많이 접해 오셨을 것 입니다. 부동산 거래, 또는 사업체 거래에는 많은 용어들이 사용되기 때문에, 복잡한 용어들을 정확히 이해 하는것이 무엇보다 중요할 것 입니다.



위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.