421-a 프로그램(신축 주거 건물 세금 감면), '어포더블 뉴욕'으로 부활

2017~2018회계연도 주예산안에 포함
서민주택 공급 확대라는 본래 취지 강화
세금 감면·렌트 동결 기간은 더 늘어나

뉴욕시 421-a(신축 주거 건물 세금 감면) 프로그램 부활이 확정되며 새 프로그램에 대한 관심이 어느 때보다 뜨겁다. 이 프로그램은 본래 뉴욕 시민들에게 더 많은 주택을 공급하기 위한 주거 정책의 일환으로 마련됐다. 최근 들어서는 프로그램 일부 내용이 수정되면서 '더 저렴하고 더 많은' 주택을 공급하기 위한 목적이 강해지고 있다. 하지만 세금 혜택만 받고 저렴한 주택을 공급하지 않는 이른바 '먹튀' 개발자들이 발생하면서 421-a 프로그램에는 '부자세 감면'이라는 이름표가 따르고 있는 것도 사실이다.

지난해 1월 만료된 421-a 프로그램은 '어포더블 뉴욕(Affordable New York)'이라는 새 이름을 달고 부활한다. 개발자들을 위한 프로그램이란 오명을 벗고 서민용 주택 공급이란 본연의 목적을 살리자는 취지에서다. 최근 확정된 뉴욕주 2017~2018회계연도 예산안에 포함된 어포더블 뉴욕 프로그램은 일부 내용이 수정되긴 했지만 421-a와 상당 부분 일치한다는 점에서 사실상 421-a의 부활이다. 곧 시행을 앞둔 421-a 대체 프로그램 어포더블 뉴욕의 세부 내용들을 살펴봤다.

◆40여 년 역사의 421-a=421-a 프로그램은 1971년 도입됐다. 뉴욕시 주택 공급량이 급격히 줄면서 뉴욕 시민들이 외곽으로 이주하는 이른바 도시 공동화 현상을 해결하기 위한 주거 정책의 일환이었다. 당시 프로그램은 뉴욕시에서 주거용 건물을 신축하는 개발자들에게 10~15년 동안 신축 건물에 대한 면세 혜택을 제공함으로써 주택 개발 활성화를 도모했다. 당시에는 서민용 주택 포함 여부에 상관없이 뉴욕시 모든 신축 건물에 대해 세금 감면 혜택을 제공했다.

◆서민용 주택 및 지역 제한 요건 추가=프로그램에 서민용 주택 공급 조건이 포함된 건 1980년대에 들어와서다. 프로그램 본연의 취지대로 주거용 건물 개발은 늘었지만 일반인들이 부담할 수 있는 저렴한 유닛은 오히려 부족한 문제가 발생했기 때문이다.

프로그램에는 서민용 유닛 포함 조건과 동시에 프로그램을 통한 세금 혜택을 받을 수 있는 지역을 제한하는 조건도 추가됐다. 이때 생겨난 것이 '제한 구역(Geographic Exclusion Areas·이하 GEA)'이다. 이에 따라 GEA에 주거용 건물을 신축하는 개발자가 421-a 프로그램을 통한 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 반드시 일정 부분의 서민용 유닛을 신축 건물에 포함시켜야 한다는 조건이 추가됐다.

GEA가 처음 생겨날 당시 해당 구역은 맨해튼 14~96스트리트 사이뿐이었다. 이어 브루클린 그린포인트와 윌리엄스버그 워터프론트 지역이 추가됐으며 GEA 구역은 계속 늘어나고 있다.

◆GEA의 확대=현재는 맨해튼 전체가 GEA에 해당한다. 퀸즈에서는 롱아일랜드시티·아스토리아·우드사이드·잭슨하이츠 일부 지역과 이스트리버 주변 일부 지역들이 GEA에 포함됐다. 브루클린에서도 GEA는 다운타운 브루클린과 파크슬로프·부시윅·프로스펙트하이츠·선셋파크·레드훅·캐롤가든스 일부 지역 등으로 확대됐다. 브롱스에서는 크로토나파크·클레어몬트 일부 지역이, 스태튼아일랜드에서는 포트리치몬드·뉴브라이튼·세인트조지 등이 GEA에 해당된다. 이들 지역에서 신축 주거 건물에 대한 세금 감면 혜택을 받으려면 반드시 일정 부분은 서민용 유닛으로 포함시켜야 한다.

◆어포더블 뉴욕=앤드류 쿠오모 주지사의 서명만 거치면 시행되는 어포더블 뉴욕 프로그램(2022년 만료)은 421-a 프로그램의 기본 골격을 그대로 유지했다. 다만 맨해튼 96스트리트 이남 지역과 브루클린·퀸즈 워터프론트 지역에 들어서는 300개 이상 유닛의 신축 주거 건물은 세금 감면 혜택을 받는 대신 전체 유닛의 일정 부분은 서민용으로 할당해야 하는 기존 규정이 유지되는 동시에 건물 건축에 참여하는 근로자들의 직종에 따라 정해진 최저 생활임금을 지급해야 한다는 조건이 추가됐다.

세금 감면 기간은 기존 25년에서 10년 늘어나 35년으로 확정됐다. 전체 유닛 가운데 20~30%를 중·저소득층 세입자를 위한 서민용 유닛으로 할당하는 경우에만 35년 세금 감면 혜택을 받을 수 있는 내용은 그대로 유지됐다.

또 서민용 유닛의 경우 기존에는 35년 동안 렌트를 인상할 수 없었는데, 이 기간이 40년으로 늘어나 세입자 관점에서는 희소식이다.

◆서민주택 할당 옵션=어포더블 뉴욕 프로그램을 통한 서민용 유닛 할당 방식은 기존 방식대로 지역중간가구소득(AMI)을 기준으로 한다. 여기에는 세 가지 방식이 있는데, 개발자는 이중 한 가지를 택할 수 있다.

먼저 옵션A는 전체 유닛의 25%를 서민용 유닛으로 할당하는 방식이다. 이 가운데 최소 10% 유닛은 가구소득이 AMI의 40% 이하인 가구, 10%는 AMI의 60% 이하인 세입자, 나머지 5%는 AMI의 130% 이하인 가구에게 할당돼야 한다.

두 번째 옵션B는 전체 유닛의 30%를 서민용 유닛으로 할당하는 방식으로, 최소 10% 유닛은 AMI의 70% 이하 가구, 20%는 AMI의 130% 이하 세입자에게 할당돼야 한다.

마지막 옵션C는 30%를 서민용 유닛으로 할당하는 방식으로, 가구소득이 AMI의 130% 이하인 세입자를 유치해야 한다.


이조은 기자 [email protected]