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[부동산가이드] 코스타-호킨스 법안

앰버 서 / 뉴스타부동산 에이전트

렌트 컨트롤 대상 건물주에 렌트비 인상 허락
편법 활용에 세입자들 반발 커지고 존폐 논란 많아


최근 몇 년 동안 멀티유닛은 한인들의 많은 관심을 받았다. 매달 꾸준한 인컴이 나오면서 본인의 거주공간까지 해결할 수 있어 은퇴 후 박봉의 소셜연금 이외에 마땅한 수입원이 없는 시니어들에게는 꽤 매력 있는 부동산이라 할 수 있겠다. 게다가 렌트비는 끊임없이 오르니 유닛 매매 가격이 천정부지로 올랐음에도 불구하고 여전히 그 수요는 공급을 훌쩍 넘지만 멀티유닛 구매자에게 렌트 컨트롤은 걸림돌이 되고 있다.

렌트 컨트롤 조례는 임대용 부동산에 거주하는 세입자들을 보호하기 위해 만든 규정으로 현재 LA시에서 약 11만8000개 주거용 유닛이 적용을 받고 있다. 그 주요 내용은 임대용 부동산 건물주들이 물가상승률을 감안하여 렌트비 인상을 매년 3~5%로 제한 한 것이다. 예를 들면 택스 회계연도를 적용하여 2016년 7월 1일부터 2017년 6월 30일까지 기존 렌트비의 3% 인상이 가능하지만 전기, 개스요금을 건물주가 부담한다면 1%씩 추가하여 시장가격에 상관없이 기존 렌트비의 최대 5%까지만 렌트비 를 인상할 수 있게 된다.
렌트 컨트롤 조례 적용을 피할 수 없는 경우를 살펴보면 남가주에서 다음 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우이다.
첫 번째, 건물이 LA, 산타모니카, 웨스트할리우드, 베버리힐스에 위치하고, 두 번째, 1978년 10월 이전에 지어졌어야 하며, 세 번째, 멀티유닛이어야 한다. R1 조닝에 불법 건축했더라도 2유닛으로 사용하고 있다면 해당된다. 서브리스나 룸메이트는 해당하지 않는다.
그래서 LA카운티이지만 LA시가 아니라면 아무리 오래된 멀티유닛이더라도 렌트 컨트롤 적용을 받지 않는다. LA시의 영역이 등록될 때 그 지역의 적극적 참여가 없어서 지도상 마치 LA시처럼 보이지만 행정구역상 LA카운티에 해당되는 지역이 의외로 많다. 어떤 경우는 길 하나를 사이에 두고 행정구역이 이렇게 갈라지고 렌트 컨트롤 조례 적용의 운명도 달라진다.

또 다른 경우는 코스타-호킨스 법안에 의해 세입자가 자발적으로 혹은 강제 퇴거당한 후 렌트 컨트롤 대상 건물 소유주들이 새로운 세입자에게 받는 렌트비를 시장가격에 맞게 인상하도록 허락하고 있다. 이 규정으로 말미암아 지난해 LA시의 렌트 컨트롤에 적용을 받는 수천 유닛이 렌트 컨트롤 적용을 피하고자 건물을 허물고 신축하는 방법을 선택했고 이에 세입자들이 반발하여 주민발의안 S를 3월 선거 때 상정하였지만 결국 채택되지는 못했다.

여전히 코스타-호킨스 법안은 그 존폐에 논란이 많고 저소득 세입자들의 렌트 안정화를 위해 리처드 블룸 주 하원의원이 AB1506을 상정하였다. 물론 코스타-호킨스 법안 폐지 만이 능사는 아니다. 저소득층의 보호도 필요하지만 뉴욕시의 선례를 보면 많은 건물주가 낮은 임대 수익을 이유로 건물 보수를 소홀히 하거나 방치하여 도시 슬럼화가 가속하고 현재 진행중인 도시 재개발에도 치명타를 입힐 수 있다. 분배를 잘하는 것이 정치라고 했다.

▶문의:(213)377-4662



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